家住巴中的宋芳早在年，就全款购买了温江翰林世家的一套房子，因开发商一直表示未通过验收不能交房，今年7月9日，放心不下的宋芳赶到温江才发现，竟然有人正在装修自己购买的房屋。而对方拿出了法院裁定书，表示该房已由法院裁定抵偿给建设施工单位。到底是怎么回事？
花50万全款为儿子在温江买房
4年了都还没拿到房
宋芳告诉成都商报记者，年7月，她以儿子侯佳的名义购买了温江区翰林世家一套平方米左右的商品房，签订合同后，支付了近50万元的购房款全款。按照合同规定，应该在年年底交房，宋芳等人多次找过开发商的销售人员，对方均表示还没有通过验收，无法交房。“中途来过几次，看到是还没修好。”
“今年6月底，我儿子从网上加入业主群，才晓得开发商的房子有纠纷。”宋芳说，7月9日，她赶到温江，发现自己购买的12栋号房子，竟然有人在装修，并且已经将水电改造完成、屋顶吊顶也开始动工。
宋芳说，在阻止装修工作人员施工后，他们联系上了自称对这套房子有处置权的任先生，对方表示，法院已经将这套房子执行给他所在的公司，也就是翰林世家的建设施工单位——浙江立信建筑发展有限公司（以下简称浙江立信）作为工程款抵偿，所以他们才对房屋进行装修，并出示了法院的执行通知书。双方争执过程中多次发生纠纷，还曾报警。宋芳从温江房管局查询，未查询到儿子侯佳名下有房子的备案信息。
▲宋芳从温江房管局查询，未查询到儿子侯佳名下有房子的备案信息。
无独有偶，同一栋的号购房者，也遇到了同样的情况。购房者冯先生介绍说，他于年购买了翰林世家的房子，因为一直在外地，直到年才回来收房，才发现自己的房子被抵偿。他多次找到开发商协商后，开发商出具了相关通知书，冯先生可以正常装修。于是，今年5月，完成装修的冯先生一家入住，但是，冯先生说，自己从房管部门查询不到自己对这套房子的所有权，而开发商让其走诉讼程序，起诉浙江立信，讨还房子。
发现房子被别人占了后，宋芳等找到开发商，对方给出的换房方案，因换房面积太大，宋芳无法支付其他面积补款被否定。“我们提出，以当时购买价格和现在房屋的价格折中，开发商退还我们90万元，但开发商没同意。”宋芳说，现在这套房子的市值均价在每平方米1万多元。
现在，宋芳一家为了“保住”房子，家里亲戚搬到了还没装修完成的房屋内，一是方便“守住”房子以防对方再来换锁，二是进行装修。
装修者出示法院裁定书
多套房已裁定抵偿给建设施工单位
成都商报记者联系到与宋芳一家争执房屋的任敏，他告诉成都商报记者，他是建设施工单位——浙江立信的工作人员，已经在浙江立信工作了8年。早在年8月，开发商成都东创科技园投资有限公司（以下简称东创公司）因经济纠纷被起诉，其在翰林世家的多套房子陆续被法院查封。
成都商报记者从任敏出示给宋芳的法院通知书、出示给记者的法院执行裁定书上看到，因东创公司与其他公司的经济纠纷，包括宋芳、冯先生所购买房屋在内的多套房产被查封，并执行评估拍卖，但流拍。作为建设施工单位的浙江立信，也以未能收到东创公司的工程款而起诉，并提出，因翰林世家在建，浙江立信对被拍卖的房产享有建设工程款优先受偿权，因此，上述房产以一拍保留价优先抵偿给了浙江立信。
“公司要给工人支付工资，所以对房子进行了出让。”任敏说，按照法院裁定，公司可以以裁定书为依据，办理相关产权过户手续，成都商报记者也在其出示的法院裁定书上看到了这一条。任敏也出示了公司向宋芳和冯先生所发的、立即撤离出房屋的要求通知，宋芳和冯先生现在属于强制非法占有行为。
▲浙江立信公司向宋芳的儿子侯佳，发出要求其立即撤离出房屋的通知书
开发商：
并非一房二卖，而是情况确实特殊
成都商报记者联系上目前负责与宋芳等协调处理此事的开发商销售王经理，对方表示，这并非是一房二卖，而是确实特殊情况。
王经理说，翰林世家的项目占地一百多亩，分为多期开发。因作为土地持有人的东创公司无开发资质，与自己所在的公司、浙江宏臻实业有限公司（以下简称浙江宏臻）合作共同开发。年，东创公司因内部经营不善，出了一些问题，产生争议。而浙江宏臻所投资的资产获益没有得到保障，因此浙江宏臻提出，以股权收购的方式，获得了翰林世家开发项目二期、三期的独立经营开发的权利，不再合作开发。浙江宏臻成为实际开发商，但因为土地持有不能转让，在手续和开发程序上仍是东创公司的名义。但是，业主购买二期商品房，从购房程序上都是合法合规的。
但因为东创公司始终是该项目土地持有人，在经营不善后，东创公司有不少债权人，债权人经过一系列法律手段，寻求债务的解决方案，最近一两年有了结果。因此，年3月，在浙江宏臻不知情的情况下，法院查封了翰林世家二期的几十户房源。
为了保护资产，浙江宏臻公司负责人通过与建设施工单位，也就是浙江立信约定，以建设单位享有建设工程款优先受偿权的名义，将这数十套房产作为工程抵押给浙江立信，待工程款按约定支付后，退还给浙江宏臻。但因为浙江立信和浙江宏臻在后期工程施工款的支付问题未谈妥，才导致了现在的情况。
“其实本来很简单，但是导致业主被侵权，这个是存在的。”王经理说，这是因为两家公司负责人之间的约定存在误差，现在公司正与相关部门协调，解决这一情况。
为什么法院会查封已经出售的商品房？王经理说，这是因为，在与购房者签订了纸质合同之后，还有部分贷款或者分期支付全款的情况，在支付后才能走备案程序。就在公司按照流程还未来得及到房管局备案时，这些已经签订合同的房子就被查封了，作为实际开发商的浙江宏臻也是受害者。王经理还告诉成都商报记者，东创公司也正在申请破产清算程序中。
王经理说，经过公司和相关部门的协调下，现在大部分的业主产权问题已经得到了解决，大概还剩下4户，也正在协商中。
一方签了纸质合同
一方有法院裁定
房子到底属于谁？
四川凡高律师事务所律师林小明认为，法院的裁定处置在程序上不存在问题，因查封时，该房屋未进行备案，在所有权上仍然属于开发商（而被查封）。因此，这一房产纠纷，属于开发商未及时到行政主管部门进行登记备案，且在法院查封后、未能及时通知业主而造成不能交付房子的合同违约，业主可主张赔偿损失，例如返还购房款、赔偿违约金，以及可预期收益即房屋在这期间的增值等等。如签订合同的开发商已经正式宣布破产，就只能按照破产清算程序申报债务。
北京蓝鹏（成都）律师事务所律师王英占也认为，开发商应负合同违约责任，业主在签订合同、支付购房款后，因开发商的原因，导致该房产强制执行到了他人名下。根据最高人民法院的司法解释，即使业主提出对法院执行异议，也不能阻止其所购买的房产被抵偿给建设施工单位。
业主与开发商签订的购房合同有效且受保护，作为名义上享有房屋所有权的东创公司，并不是主观故意将房屋另行出售或抵押他人，因此不存在一房二卖的嫌疑。但是因房屋已抵偿给建设施工单位，使得房屋买卖合同不具有履行条件，业主可以向开发商主张解除合同，返还购房款，赔偿违约金以及其造成的房屋差价损失。
成都商报记者于遵素摄影记者张直
编辑官莉