一般来说，我们把想买房的人，会分为三种：
刚需群体
改善置换群体
投资为主的群体
因为这三者的社会地位、财富状况不同，所以会导致买房的需求截然不同，经过我大量的数据调研，我发现刚需群体是悲观的，改善置换群体是迷茫的，只有投资者是乐观的！
第一，世间所有的投资，都是反人性的刚需买房，你不需要劝，劝也没用，你越喜欢劝他，他越讨厌你，你苦口婆心跟他说，早点上车，他会说你是不是跟中介联合起来，想赚他的佣金，有时候，他们还会反咬你一口，万一房价下跌了怎么办？你陪我损失？
但行情一来，他们又是第一时间跑出来买房的，自己手里钱不够，他们就去借，用尽最大杠杆去买房，可惜，这类人注定是赚不到钱的，因为所有的投资都是反人性的。
大部分人都喜欢”买涨不买跌“，所以，大部分人成了少数人的接盘侠，当你真正决定买房的时候，其实早就错过了上车的最佳时机。
第二，买房投资，不是拼运气，而是拼认知我想告诉你的是，我国的楼市是全世界信息最不对等的投资行业，等到楼市回暖的消息，传到普通老百姓耳朵里时，利润早就被少数人吃光了，后知后觉的刚需一族，恐怕连汤都喝不上。
但楼市这碗汤，也并不是所有的投资客都能喝上的，因为在投资客里面，也分为普通投资客和资深投资客，而普通投资客，其实跟刚需差不太多，涨了他才买，跌了他就想要卖，所以注定这类人也很难在楼市里喝汤。
当然普通投资者，也有一套最常见的盈利方式，就是去打新，万一大中了，自己就赚到了，但这种盈利方式，其实概率也很低，纯属碰运气。
而资深投资客就不一样了，他们的投资逻辑，永远都是在二手房市场里面做“低买高卖”的生意，他们有自己的信息渠道和市场预测数据，他们懂得去分析和揣摩用户心理，甚至他们会根据刚需一族，去设计装修风格，他们有强大的中介资源和人脉，所以捡漏的概率是很高的，换句话说，当一套二手房源流入到刚需一族手里来的时候，说明这套房已经是被资深投资客主动放弃过的。
投资客最喜欢在楼市下行的时期加杠杆买房，因为这个阶段，往往很多实体老板撑不住了，他们愿意低价把房子卖出去，换回资金来救企业，甚至有些房子被法院拍卖，往往只有市场价的4-6折，买过来之后，放置-5年，卖出去的价格，往往可以翻2-倍。
所谓笋盘，就是优质资产低于周边资产的平均价格出现，所谓笋度，就看资产具体以多少折扣出现，如果笋度已经过半，毫无疑问，这个时候，你就要大胆抄底了。
第三，房产置换的逻辑最后，我来说一下置换买房的逻辑，很多人把置换理解得太简单了，认为就是把自己这套卖了，再买一套，其实这个理解太肤浅了，而且这种投资逻辑不足以支撑你后期的升值。
置换的难点，在于对时间和行情的综合判断能力，缺乏这个能力，你置换房产跟买彩票没什么区别！
我举个例子，你现在有一套两居室的房子，市场评估价是万，但是你想换一套位置更好的三房，这个时候，你会怎么置换？
注意，现在你面临的一个问题，就是行情不太好，你要把手上这套两居室的房子卖了，你就得割肉，因为看房的人少，房子卖不上价格，你就只能以低于市场价出售，最多只能卖到万。
如果你一心想要置换，那就意味着你置换下一套房子的首付款，低了50万，这样你从银行能够贷出来的钱就少了万，本来你能够买到一套1万总价的房子，现在你只能在万-万总价做选择。代表你的选择权降低了。
这个时候你怎么办？
多数人的想法很简单，既然这样，那就不卖了，等明年行情好的时候再卖也不迟，如果你也是这样想，你此刻已经掉入了一个陷阱里面，那就是等到第二年的春天，看你这套房子的人更少了，去年还能卖万，今年买家只能出万了，而你看中的那套房改善房，去年1万，今年涨到了万，你离置换的目标越来越远了。
为什么会出现这种情况？因为资产是分化的，不管你是在北上广深、还是杭武成苏，都会面临这种情况，每个大城市，地段在分化、产品在分化、户型在分化，大房子的价值比小房子更高，涨势更为凶猛。
你想一下，置换房产，本身就是一种资产的优化行为，连你都知道劣换优，别人是不是也知道，那么好的资产是不是比差的资产，更容易受大家追逐，我说过，投资的核心是操控买家的心理预期，而优质资产，天然地更容易操控买家的预期，所以，涨速会更快一些。
看到这里，对于想置换的朋友来说，有什么应对之策呢？别急，我接下来要说的，才是本文的干货。
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