网上曾经出现过一个段子，说中国有六种人永远买不到房子。第一种人，永远觉得房价还会跌的人；第二种人，永远比别人慢一拍的人；第三种人，永远只看而不买的人；第四种人，永远相信专家的话的人；第五种人，永远想买十全十美的房子的人；第六种人，永远不脚踏实地、具体分析自己购房需求的人。如果是六种情况的话，会因为犹豫不决而失去购入房产的最佳时机！或者因为不会买房、各种踩坑，白白损失了N年工资！
为了帮助大家正确认知买房这件事，避开那些五花八门的坑，西瓜姐梳理了购房过程中最容易被忽视的四个大坑：购房资格有问题、首付不够买不到房、存在隐藏税费、合同约定不清。本文涉及到很多知识点，阅读需要10分钟+。建议你先收藏，等需要的时候方便再次查看。手把手教你掌握买房细节，帮你一次买对房、买好房，轻松省出装修费！
1房票，你有了吗？房票通俗地讲就是购房资格。北京的房票是全国的城市里最难获得的，堪称地狱级！就这一件事，可能难倒了99%想在北京买房的人。我们的委托人汤总是一家贸易公司的老总，业务遍布多个省市，北京也成立了分公司。为了便于业务开展，公司常年给本人及员工上社保。汤总平时喜欢研究房产，全国听房产的课程。一个偶然的机会，他一起研究房产的朋友给他推荐了西瓜说房。
汤总来北京听了我们的线下私享会后，决定委托我们给他选筹。根据汤总的描述，他在京的公司已存续了10年，且本人社保常年缴纳，购房资格应该是没问题的。
经过3个月的选筹分析+实地看房，最后要订房了，我们的客户经理建议先查一下汤总的购房资格，再签约，以确保签约后出现问题。我们帮他提交信息，过了一个工作日后结果竟然显示“未通过”！经过后期核查才知道汤总的社保有过中断。果没有查验资格直接订房，后果可能会很严重，甚至牵涉到合同违约，赔偿违约金。
当然，最后我们还是帮汤总解决了购房资格的问题。目前汤总已经买到了心仪的房产，并且还升值了万。年1月的买入价万；目前小区同户型的挂牌价是万。
同户型的挂牌价西瓜Tips自己己是否具备购房资格，可通过以下途径查询：
①登录“北京市住房和城乡建设委员会”进行线上申请。存量房交易网上申报平台beijing.gov.cn。②携带家庭证件，本人到房管局窗口现场申请。③通过房产中介机构线上提交申请。
那么，什么样的人具备北京购房资格呢？下表是购房资质+商住房限购政策，不妨对照自己的情况来个小诊断！
年8月的新规：北京住建委发布公告，针对离婚购房出台新规定，如果原家庭拥有住房套数已经达到限购标准，自离婚起3年内，任何一方都不能在京购买商品住房。
2首付不够，怎么办？按揭贷款是买房最常用的贷款方式之一，利率低、年限长，不易受到政策影响，相对稳定。所以买房人只需要支付一部分首付，其余向银行申请贷款的方式来实现资产（房产）的合理配置。如果与银行打交道的次数比较多，你就会明白，按揭贷款是多么好的一个产品。你可以认为是在给你发红包！然而，部分买房人还有“背着负债就难受”的心理，想要自己筹款，甚至全款买。而当你下次换房时就知道，为什么尽量要贷款买房了。
如果遇到委托人有这方面的疑虑，我们经常会从房产发展趋势、通货膨胀的经济规律、实际生活的角度，方方面面给委托人进行分析，最终通过多种渠道，帮客户解决资金和首付不够的问题。为委托人实现了双赢：既减轻了付款压力，又提高了资产的价值，买到了合适的大房子。
西瓜Tips想知道可以贷多少钱，参考下表
在北京换房，大部分遇到的问题是二套贷款太少了，即使你卖完房想要买一套更大更好的房子，也很困难，因为二套房的按揭贷款的比例只能是20%或者40%。只要你之前在全国任一城市有过按揭记录，无论是否已经还清，本次买房都算二套贷款。以万的房产为例，如果你是二套贷款，那么按万的合同价交税，贷款只能做万；如果交税价格或者网签按万（五环内），按揭贷款只能贷万。
这个贷款的上限，成为大多数刚需改善家庭最头疼的问题！
3低价房，捡笋了？你在浏览购房App的时候，看到一套总价低于市场价的优质房，不管从装修还是户型上，都挑不出毛病，心动之下马上收藏。决定安排时间去看的时候，你还会向经纪人了解一些情况：房子有没有交易风险？是不是凶宅？能接受贷款吗？周期长一点可以吗？
这个时候，你需要小心，千万别被总价低蒙蔽了双眼！在没有算清楚购房“总成本”之前，或许你所做的一切都是无用功！
委托人曹晓，在网上浏览一套西坝河北里的房子，77平米万，低于小区同户型20万左右，装修也很符合客户需求，于是委托人咨询我们的意见，经过我们的核实，发现本房不是业主唯一住房，需要高贷款，会产生高达40万的个人所得税。综合比较，这套房并不适合他，也不符合原本的需求！特别是购房总成本大超出了预算。
我们买房之前，要算好自己的购房总成本。房产的卖价，只是其中一部分。可能有很多隐性的成本。那什么是购房总成本呢？
购房总成本包含了房款、中介费，以及常被忽视的“税费”。而税费，又根据不同的房屋性质（商品房、经济适用房、公房），算法各不相同。有的房子售价低，但是由于业主名下多套房，当时他买房交税的价格低。本次买房，你恰好要贷款，这就会导致额外税费的增加。
北京买卖二手房，按照惯例，税费都是买家来承担。所以我们在选房时，不能只看单一的售价，要综合计算总成本，才能买得更明白。
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税费的分类和计算方式参考下表
买房小技巧：
1.市场上满五唯一的挂牌价通常比非满五唯一的高几十万。对于全款的买家，满五唯一和非满五唯一税费都是一致的，所以全款去买非满五唯一会更划算。2.经适房满五唯一，大部分卖家可以配合变成商品房满五唯一，方便买家贷款。3.公房如果不是满五唯一，依然可以多贷款，因为公房的个税只要1%，而商品房的个税是差额20%（但不是买公房就一定好，需要综合考量）
4合同约定不清，有风险？看到这里，你已经过五关斩六将，就差临门一脚：去房管局过户了，这里的门道也很多。一不小心，容易前功尽弃！
在房产买卖过程中，房产经纪人会把控基本的风险，促成合同签约，不会造成常识性的法律风险，但是有很多细节问题被忽视，容易造成后续环节出错，严重的会产生纠纷和违约赔偿。你可能会说：我买房找的都是大公司，有保障！而且服务已经宣传了，还给先行赔付。如果你是这么自信，可以忽略下文。本次西瓜姐总结了交易过户环节需要注意的7个细节，大家可以收藏留着备用。
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1.房屋成交价如果包含地下室、车位，都要在合同中写清楚，防止卖方使用权不交付；2.车位或者储藏室如果没有产权，也要写清楚是使用权，防止双方误会；3.交房时屋内需要保留的东西，合同内要标明。我们曾经遇到过一个业主，业主不够大度+中间交易不愉快，交房时把燃气灶具都给拆走了。。。4.租户提前写好放弃优先购买声明，规定好卖方应配合的事项，防止租户从中阻拦，因为按照规定，租户是有优先购买权的；5.后续如果不确定谁做产权人（谁的名字上产证），务必提前签署变更产权人补充协议；6.卖方若能配合提供贷款利息清单减免个税，需要写协议明确，防止后续业主反悔，因为合同中是不写具体税费的；合同签完后，买卖双方接触过程中，如有大大小小的摩擦，导致业主不愿意配合提供贷款利息清单，无形中也增加了一笔税费。7.业主提前办手续的，如央产房上市审批，要在合同中写明时间点。审批若最后有问题下不来，买方不承担任何责任。原则上讲，不具备卖房条件的房子是不能签署购房合同的。同样，没有购房资格的买方也不能签买卖合同。此处是为了避免签约后房价上涨，或者双方有矛盾出现，业主抓住合同细节搞小动作。