前两天说了，刚需买房要马上（买房建议），那改善呢？
我们可以看看官方的表态：
去年12月，中共中央政治局会议召开，提出：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
合理住房需求，既包括刚需，也包含改善。
同月，银保监会也表示：重点满足首套房、改善型住房按揭需求。
昨天（2月17日），全市房地产开发企业座谈会召开，其中一条是：
在“保障够充分，刚需能充足，改善有补充”前提下，探索差异化政策完善空间，支持合理改善型住房需求。
楼市中的改善群体：
肯定至少有一套房，可能地段、交通、教育不怎么好，想换一个板块、配套更好的地方。
或者是从面积来说，太小，已经不足以满足目前的居住需求。
所以，不论是从政策还是定义上来说，改善也是刚需的一种！
而房住不炒打击的是谁？毋庸置疑是炒房客，鼓励的则是刚需买房。
稳楼市，目的也不是让房价下跌或者是停滞不前，而是健康地涨。
都要吃饭不是嘛？！
另一方面，更低的信贷门槛、更宽松的信贷监管已经成为大概率。
说白了，就是房贷利率将会更低，房企借钱也会更加容易。
说我带节奏也好，鼓励买房也罢，机会总是留给有准备的人：
有购房资格，有经济实力的改善群体，别观望了，今年是个入手的时机。
对于改善客群来说，先要确定的，依然是板块，它决定了房子价值的天花板！
现在买房，一个常识要有：
房价普涨的时代早已结束，闭眼买成为过去式。只有买对了，才能使资产价值爬坡式上升。
“28定律”都知道吧，20％的人口掌握了80％的社会财富。
也适用于楼市，市场分化越来越明显，行业规模也开始萎缩，市场上只有20%的板块、楼盘才是醉值得买的标地。
①不差钱的，河西“梅滨洋”+河东主城区。
以五年一个周期来看，不论是资源的XI缺性，还是未来的发展前景，滨江新城是长沙所有板块中的NO.1。
以10年为一个周期，首推河东主城区。
目前河东主城区的价值是被严重低估的，可能现在新房涨幅一般，但未来抗跌和B值能力不用怀疑。
而目前新房住宅价格的第一梯队，也基本处于这四个区域，比如：
旭辉铂悦湘江、华润长沙悦府、万科瑧湾汇、南湖新城绿城楼W地块、绿城招商·桂语雲峯等。
②手上的资金不足以支撑随意买买买的，可以考虑谷山、大王山、高铁、省府和洋湖等。
省府买的是成熟度；高铁和洋湖，本身就是热点，不需要我来吹。
谷山和大王山，预计将成为年的大黑马。
谷山，有品牌有环境，缺点是没地铁。
今年第一批土拍，大王山将有不少地块出让，今年将成为众多品牌开发商进驻大王山的元年。
而地铁3号线南延线，全线8座车站的主体结构已全部完工，力争实现年底通车试运行。
未来的3-5年，大王山也不缺教育：
大王山北片区规划建设21所中小学，南片区将规划25所中小学（来源
大王山旅游度假区）。目前，已经有南雅、师大附中、博才等教育品牌。
有资源、有需求、有动力，你说呢？
图源大王山旅游度假区
③预算再差一点的，还有两个选择：
一是热点板块的边缘位置或者不贪求太大的面积，板块红利可以享受得到；
二嘛，则是弱势板块的核芯位置、强势开发商。
别看现在售价会比周边楼盘高，后期二手房价格同样高，而且流通速度也比周边楼盘快得多！
有句话说得很对：换房堪比换肾，切记慎之又慎。
不同的人，需求也不同，地段、开发商、教育、园林、户型...一切皆可改善。
抛开具体的不说，内在逻辑其实很简单明了：
住起来更舒适，是关键。
对于改善客群来说，房子不仅是用来睡觉，更是生活的地方！
采光、通风，景观等，只要能提高生活品质的因素，改善房产其实都应该有。
分辨真假“改善”，以下七个要点，可以记好了：
①物业形态越纯粹越好，避免“高低配”。
高层+洋房、洋房+叠墅，高层+洋房+叠墅...尽量避免这类“刚需产品+改善产品”的复合型小区。
物以类聚人以群分，不是歧视，业主圈层越纯粹越好。
②容积率、建筑密度，越低越好。
③瞄准纯板式楼，几乎是改善市场标配。
如果置业顾问还在忽悠你买2T4/3户的改善，你心里要有数。
1T1户、2T2户的纯板式楼，在南北通透和采光方面，目前是市面上做得醉好的；
而且一层只有1户和2户，居住体验更舒适。
④看园林规划：
有没有大面积的中央园林，有没有儿童游乐区，有没有运动场所...
基本上再小的小区，置业顾问都能讲出个几环几轴几中心，以某某风格打造，听听就算了，别当真。
主要看大乔木、小乔木、灌木球、草本花卉、地被植物，是不是层层堆砌；
其实花草树木并不是园林费钱的地方，除非是名贵树种或者全冠移植；
花费精力和金钱的，是儿童活动区、假山水景、廊架、会客厅等。
龙湖春江天玺一期交付园林
实景图
其次注意细节，比如跑道，一圈多少米，沥青还是塑胶，有没有LED夜光灯，进行拉伸的场地，柜子等。
⑤看公区：
社区大堂、首层入户大堂、标准层的电梯厅、地下车库及大堂等地方的装修档次。
社区大堂，就是小区主出入口做成封闭的室内空间，面积有大有小，会放一些沙发、茶几等，交房后呢，也会有物业人员在前台值班。
业主步行回家动线为：
社区大堂→刷卡/刷脸闸机→园林→首层入户大堂→电梯→标准层电梯厅→到家。
业主到家之前所经过的每一个地方，都算是公区。
公区标准的高低，决定了小区的档次；公区越豪，档次越高。
家里的装修可改，公区却难以改动，一旦交房，基本板上钉钉。
像达美公馆，公区部分的装修都能给你讲半个小时。
地下车库、首层入户大堂，一般的贴瓷砖，豪一点的可能就会是石材；
标准层的电梯厅，墙地面大多就是瓷砖。
⑥户型上，大横厅、朝南的房间越多，越舒适。
大横厅设计，已经成为改善户型的一个趋势，尤其是D豪更常见。
客厅现在已经不再只是具有“招待客人”的单一功能，而是承载了聊天、休闲、娱乐、学习、工作的一个地方。
客厅+餐厅+开放性书房/儿童玩乐等，融合多样功能的“大空间”，已经成为改善户型的核芯卖点，也是开发商营销的主力点！
若再配上大落地窗，甚至三面采光，更nice。
⑦改善皆精装的大势下，要看懂品牌。
长沙的精装修标准，太差的没有，一般都在：-元/㎡。
豪宅嘛，可能就是-元/㎡，元/㎡以上的很少。
比如万科瑧湾汇，精装修标准为元/㎡；印湘山网传的精装标准甚至到了元/㎡。
精装Z烧钱的地方是厨房和卫浴，一般情况下，厨电方太、老板；卫浴科勒、TOTO。
再高一级的话，厨电博世、西门子，卫浴杜拉维特、高仪等；橱柜、衣柜除了看材质外，注意抽屉的多寡。
地暖、新风系统、中央空调是改善标配。