01
总有一些需求，我们无法忽视
任凭房地产政策如何变动，行业多么下行，总有一些人因为各种原因需要买房或者换房。他们或许没有实力雄厚的经济能力，也没有背后的4个钱包支撑。他们只是想着凭借自己的能力来换一套房子而已。最近笔者被问了这样一个问题。网友想换房，手头现金没几个，只有一套苏州老城区的老房子，面积不大，50多个平方。想卖了再置换。然而，现在碰到的实际问题，就是买家的实际报价已经击穿了网友的买进价格。直白一点就是自己买的房子跌破买入价。在这样的情况下，朋友就很焦虑，想换房是真的，但是卖不出价格来也是客观现实，按照网友的说法，就是看着自己心仪的房子一套一套的被卖掉而无能力。
02
总有一些现实，我们必须面对
市面上这样的客户多吗？有而且不少。不论是自己住还是将来2人世界的过渡，在囊中羞涩的情况下，首付20-30万能够在苏州安家。已经是极好的选择之一。随着房价的不断上涨，改善型产品对于这些人而言，变得越来越不友好，而受限于买房政策，首付比例不仅高至5成，总价也越来越高。如果换不起，那就不换则罢了，一旦起了想换的念头，就陷入了尴尬的境地，手头的房子不好卖，不卖掉就没办法买新房。就如同如今的房地产行情一般，想卖的卖不动，降价又不想亏本；想买的买不起，要么加钱、要么躺平。而当两者结合到一起，需要置换购房的客群则成了最大的“冤种”，卖最便宜的资产，接最高价的盘。苏州的老城区的老破小大多还占着一个不错的位置和配套，以里河新村为例，周边不仅有5号线的竹辉路站，也靠近东环高架的出入口，不仅靠近桂花公园、还有环古城步道、觅渡桥商业、东环时代广场等等，而且学区也还可以。早期的里河新村有部分甚至还是苏大教师定销房。而即使这样的一个地方，他的二手房成交价格也不过2.2万。看似很高，可一套的总价不过、万。可能还不及其他地方一套房子的首付。
03
总有一些坎坷，我们只能自己跨越
可为什么这样的地方，接盘的人出价越来越少了呢？是房龄吗？有可能，因为房龄长了，可贷款的年限就会相应缩短，原本可以30年周期的，可能就要变成20年。单月还款额度自然就会提高。是没有电梯吗？有可能，老房子最大的硬伤便是没有电梯，如果只是4层的倒还好，如果是6层，又恰好住得高的话，是很考验体能的。是太老了没有停车位吗？有可能，老小区普遍缺少的就是地下车位，即使后期改造，最多也是增加的地面车位而已。这对于小区而言，老人、自行车、电瓶车穿梭其中，一个不小心就是事故了。本以为市场的下行，让更多的老小区的人们看到了希望，可没想到的是自身的房子也在不断跌价。低价卖出，低价买进可以；跌价卖出，高价买进不行！于是乎，看不到换房可能的人们选择了躺平，不再置换。于是乎，越来越多的改善型产品客群越来越少，市场积累的房源越来越多。于是乎，中等改善房源在苏州的新房和二手房市场哀嚎一片。房子是用来住的，这不是一个口号。而似乎当下更严重的问题是，房子是住得起的。