点评：
在房地产行业高杠杆、高负债的背景下，为增强房地产企业融资的市场化、规则化、透明度，央行、住建部自去年8月出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则。“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。经过一年时间，试点企业三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律。除此之外，央行又针对银行业金融机构制定了房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限（又称“两道红线”），对超过上限的金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。这项制度实施以来，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。截至目前，房地产贷款占比下降0.6%，其中个人住房贷款占比下降0.2%。展望未来，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，房地产信贷政策或将持续收紧，全面落实稳地价、稳房价、稳预期，避免房地产成为金融风险的“灰犀牛”。其一，房企融资的“三道红线”将持续发力，并将由12家试点房企扩大到更多企业，严控房企有息负债规模，引导融资激进房企降杠杆。受此影响，房企融资能力将备受考验。其二，狠抓落实房贷管理的“两道红线”，确保居民杠杆率不再继续上升。商业银行将严控个人住房贷款投放节奏，房贷利率仍将趋势性上移，并进一步强化信贷资金用途管理，严防信贷资金通过各种渠道违规流入房地产市场。
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