年过完年以后，合肥房价就像坐直升机一样飙升，跟南京、厦门和苏州三座城市，先后你追我赶，涨得不亦乐乎，被戏称“楼市四小龙”，直至年底限购出台，才逐渐停住上涨的步伐。年，合肥房价创下一个几乎翻倍的前所未有的历史记录。
由于房价上涨过快，平均每个月涨幅超过5%，有时甚至一天一个价，造成二手房交易大量违约，此间经历过换房的人，相信都受尽了煎熬。据粗步统计，仅年一年，合肥市二手房违约数占总成交量的30%左右。
经历过合肥房价上涨的人，可能对买房还心有余悸，特别是当自己房子卖掉之后，还买不到心仪的房子，眼睁睁看着房价暴涨，自己手中的钱慢慢贬值，再加上被二手房主接二连三违约，心情糟糕透顶。
通过跟小密圈成员交流，我发现仍有很大一部分购房群体，对房产置换还存在一定的误区或者不安，不知道如何换房，也不知道何时置换。这一篇文章，我将针对合肥房价板块轮动的特点，给大家分析下房价上涨周期中，该如何置换房产，如何最大程度避免置换损失。
大周期下的全国房价板块轮动
我在之前的文章中分析过全国范围内的房价轮动，这种现象其实是有规律可循的，具体内容请参看我的公号“小易论楼市”文章《全国房价上涨轮动，合肥超过了哪些城市？》。
本次全国房价上涨的大周期，背景是年9月30日的房贷新政，之后是持续1年多时间的5-6次降准降息，直至年年底，ZY定调化解房地产库存，然后我们就看到全国房价各城市先后出现大涨。
本次大周期是从年3月份的深圳开始启动的，与深圳一起的还有珠海，同为珠三角城市群。年10月，长三角成员上海和苏州也启动上涨。
长三角和珠三角城市群是目前中国经济活力最旺盛的区域，经济总量分居全国前两位，因此，当房地产政策环境出现宽松时，这些经济发达地区房价最先回暖。
年2月，我们看到环渤海湾和中东部强二线城市房价迎来爆发，之后这波上涨从东部向西部传递，从一二线城市往三四线城市波动，最终在-年两年时间内，完成全国房价的轮动上涨。
上涨的时间顺序，是按照上位城市先涨，下位城市后涨的原则。所谓上位城市，就是产业和经济基本面相对更好的城市，表现为人口吸引力强，城市房价高。跟下位城市相比，同等条件下，更多人会选择上位城市，比如买房和就业。
房价上涨的板块轮动，表明房地产是一个很强的政策市。限购放松，房价就会启动上涨，当年10月热点城市集中限购之后，合肥房价上涨就立即停止了。
而从全国范围来看，本轮以去库存为主要目的的全国房价上涨，如果没有热点城市带动，我觉得三四线城市的库存消化任务，很难完成。
因为购房者普遍都是买涨不买跌的心理，房价不涨，买房没有积极性。但三四线城市库存那么大，供严重大于求，不跌都算不错了，谁还愿意去库存呢？即使三四线下位城市房价上涨，也必然突破不了一二线上位城市的房价天花板。
在一二线城市房价上涨之后，三四线城市房价相对不高，加上热点城市被限购，恐慌性购房需求被赶至三四线城市买房，然后去库存任务宣布完成。从某种意义上来讲，一二线城市房价大涨，是三四线城市去库存的必经之路。
合肥房价上涨的大小周期
我在之前的文章中，给大家分析过合肥房价上涨的大周期，目前合肥经过两次明显的大周期，时间间隔大概是5-6年，阶段分别是年-年，年-年（公号“小易论楼市”《合肥房价上涨的大周期》）。
以上涨前一年的房价作为基数，到大周期上涨结束，计算大周期涨幅，可以得出：第一周期涨幅大概为（-）/=81%，第二周期涨幅为：（-）/=83.2%。
我们可以看到，两次大周期的房价涨幅，其实是基本接近的，都超过了80%。至于年合肥房价略有下跌，那是消化泡沫，价格的合理回归而已。
我们看到年-年这个时期，合肥房价都处于比较低的涨幅水平，这是合肥房地产的小周期。特别是年，全年涨幅只有2.8%，这是为什么？因为年3月31日合肥重启限购。
年合肥房价为何跌了-4.1%，那是因为年涨幅过大，年底又重新执行限购，且力度较大，导致房价迅速冷冻并回调。历史总是惊人的相似，而且一直在不断上演，房价在积聚一定时间的能量之后，总会在适当时候爆发出来。
今年是合肥限购之后的第二年，房价走势可以参考年的表现，但是时间点又不完全相同。上周期限购是在年3月底，这个周期在年的10月初，月份上要延后半年左右的时间。
如果限购政策消化期以两整年时间计算，根据年合肥房价表现，我估计年10月份房价会出现一个比较明显的转折。但即使如此，也不要抱过高期望，毕竟即使在年，合肥房价涨幅也不过10%左右。
这是我之前判断今年合肥房价上涨节点和涨幅的一个重要参考（公号“小易论楼市”《年合肥房价走势分析和预测》）。所以合肥总的趋势还是会上涨，但从现在开始步入小周期，不要对涨幅抱有过高期望，4年内每年估计最多只有10%，刚需自住、改善置换和资产保值都没问题，投机投资肯定是不合适了。
合肥房价上涨的板块轮动
合肥房价这个大周期的上涨历程是这样的（公号“小易论楼市”《这次大周期合肥房价究竟涨了多少？》）：
1、年整体呈缓慢上涨态势，全年涨幅大概在7.9%；2、年2月，合肥房价开始跳涨，一直到年底，都处在一个快速抬升阶段，全年涨幅大概为77.1%；3、整个年，合肥房价都在回调，跌幅大概为-4.1%。
其实合肥市各个板块所呈现的上涨轨迹并不一样，涨幅也各有差异。以年8月份房价为基点，截至年1月份，我们可以发现，新站区和北城房价几乎没有什么变化，一直都在平均涨幅以下。
高新区和经开区跟合肥大盘走势基本重合，期间涨幅大概在5%左右。政务区最先启动上涨，滨湖跟进，政务区涨幅一直略高于滨湖区，直到年1月份被滨湖反超，期间两个区域涨幅近20%。
之后滨湖一枝独秀，涨幅远超合肥大盘，新站和北城在年后才开始发力，之后大家的走势基本跟合肥大盘相似了。
如果以涨幅3%为上涨参考起点，政务区起涨发生在年的10月份，滨湖区发生在年的11月份，高新区和经开区发生在12月份，新站区和北城则发生在年的2-3月份。基本呈现一个板块轮动上涨的规律，全盘轮动间隔大概为半年。
换句话说，如果把合肥房价上涨作为一个整体来看，市内各个板块的上涨，从来只会迟到，而绝不会缺席。优质板块最先上涨，劣质板块最后轮动，这就像全国房价板块轮动一样，一线二线城市先涨，三四线城市后涨。
在年随后的调整中，政务区房价比较稳定，大部分小区实际成交价格基本没有发生回调，涨幅一直略高于大盘。滨湖由于前期炒作比较严重，回调比较厉害，从实际成交价格上能够明显看出，但即使如此，滨湖依旧是这个大周期房价涨幅最高的区域。
而其他区域，比如经开区、高新区和北城，经历回调之后，涨幅基本跟大盘持平或略高一些，新站区则基本上一直比大盘低了20个百分点。
年以来，合肥学区房、政务区、滨湖区和高新区，房价率先回暖，相继出现不同程度的上涨，涨幅大概在5%-10%左右，这其实从侧面也说明，这些地方是合肥的优质板块和目前最有升值潜力的区域。
我在前面文章中多次提到，合肥限购之后，购房群体从全省范围的投资需求缩小为合肥市区范围的内生性需求，这种内生性需求主要表现为刚需和改善置换。改善需求不可能从优质资产置换到劣质资产，只能从劣质资产升级到优质资产，改善需求接盘优质房产，刚需接盘改善需求置换下来的相对劣质资产，形成一条置换链。
因此我们看到优质资产被争抢升值，劣质资产被集中抛售而贬值，所以房价最先上涨的区域，必定是优质资产聚集的区域，也是房产将来保值升值潜力最大的区域。同理，房价不涨反跌的区域，一定是劣质资产密度比较大的区域。
合肥房价上涨周期中的房产置换
我以上所有分析，都在向大家说明一个问题，判断房价未来走势和选择房产置换时机都很重要，大周期和小周期房产置换策略也不一样。
大周期的房产置换
凡是在年上半年之前房价启动上涨的城市，都是值得