8月12日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和中国邮政储蓄银行发布了关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR的公告。（详情→注意！重磅！五大行同日公告：你的房贷将有变化！）这让一些有“选择困难症”的小伙伴消除了不少纠结。不过，也有很多网友提出“凭什么自动批量转换？我不转换都不行吗？”看来，有些网友并没有读完或者读懂这些银行公告。其实——“凭什么自动批量转换”，这是有原因的；“我不转换都不行吗？”，答案很清楚：可以不转。先看第一个问题——“凭什么自动批量转换？”这需要从理解什么是LPR说起。贷款市场报价利率（LoanPrimeRate，LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR贷款定价。年12月28日，中国人民银行发布公告，就存量浮动利率贷款定价基准转换工作作出布置。年3月1日至8月31日，借款人可与银行平等协商，将贷款利率“换锚”为贷款市场报价利率（LPR）或固定利率。年4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布。此后，LPR由各报价行于每月20日（遇节假日顺延），以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR并公布。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。根据既定路线图，年8月31日是贷款利率集中“换锚”为LPR或固定利率的截止日期。现在已经8月中旬了，相关工作推进迫在眉睫。再看第二个问题——“我不转换都不行吗？”当然可以不转。这一点，从各大银行的公告就看得明明白白。这几家银行的公告已经明确提示，如果不想批量转换，还想保持原合同的定价方式，建议在各家银行规定的时间内，通过手机银行、网上银行或者原贷款经办行等途径登记。还有第三个问题——“哪一种定价方式更实惠？”其实，房贷利率转成挂钩LPR还是固定利率，与现在的利率是多少无关。只需要判断一件事情：未来利率走势是上升还是下降。如果判断是上升，那么就转成固定利率，如果判断是下降，就转成挂钩LPR。目前看，比较适合转成挂钩LPR。理由有以下四点：第一，判断长期利率走势上行还是下行，确实很难，不确定性太大。但中短期利率下行基本上是有共识的。落袋为安，先把这几年的优惠享受到再说。第二，房贷每个月都在还本金。即使几年后利率上行，但本金逐步减少了，利率上行带来的损失其实比预期要低。10前的元，与现在的元一样吗？第三，无论是自住还是投资，这房子能持有几年？可能平均不会超过十年吧，将来无论是换房还是卖掉，房贷必须要归还。所以，并不需要考虑太长期限的利率走势。第四，如果真出现了与预期不一样的利率大幅上升走势，还有个解决办法，就是提前还贷。事实上，很多人会提前还款。从实际情况看，第三方机构融统计数据显示，年以来，房贷利率持续下调，已连续下降7个月。7月份全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比下降2个基点；二套房贷款平均利率为5.58%，环比下降2个基点。36座城市的房贷利率平均水平，较年底降幅超过15个基点，与5年期以上LPR下行幅度基本一致。转还是不转？怎么转？你认为还很难选择吗？所谓LPR转换，是指将原来贷款合同利率（贷款基准利率）转换成LPR（贷款市场报价利率）。也就说，贷款的定价基准变了，由基准利率变为LPR。转换的对象是浮动利率贷款，包括个人贷款也包括企业贷款。大家普遍关心个人住房贷款利率转换。从中短期看，我国利率处于下行趋势。将存量浮动利率房贷转成以LPR作为定价基准，对借款人是有利的，有助于减轻借款人房贷支出。大型银行拟开展批量转换，主要出于满足央行宏观审慎评估（MPA）考核的需要。不过，银行在具体操作中，需要尊重借款人的自主选择。存量浮动利率贷款定价基准转换涉及面大、周期长，商业银行应在时间安排、方式选择等方面作周密细致部署，尤其要加强与客户的沟通。如果少数借款人不愿意转换存量贷款定价基准，应尊重借款人选择，并继续履行原借款合同。对银行来说，如果未经客户同意就批量转换，将来LPR上行超过一定水平，不排除相关投诉可能增加，银行将存在一定声誉风险。因为，对借款人来说，如果什么都不转，其实就相当于固定利率——利率固定在现在的利率水平上。当然，这些银行也说了，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。期待相关银行能够切实把这一承诺落实到位。转换后，房贷利率如何计算？新利率=LPR+加点（可以为负值）LPR，相信大家都能明白，央行每个月20号都会公布最新的LPR利率。这个利率有可能下降，也有可能上升，主要取决于MLF利率和银行综合成本。关键的就是这个“加点”，要如何计算？去年，为了调控楼市，这里的加点是一刀切，即是原合同最近的执行利率水平与年12月发布的相应期限LPR的差值。去年12月，五年期LPR为4.80%。可能还有购房者不明白，那我们看这三种情况的例子你的加点值是多少：例一：原房贷为基准利率上浮假设原房贷利率是上浮10%，那么：实际执行的利率是4.9%*（1+10%）=5.39%，那你的原房贷利率与4.80%相减，即：5.39%-4.8%=0.59%，加点值就是0.59%。例二：原房贷为基准利率假设原房贷利率是基准利率，那么实际执行的利率是4.9%*，那你的原房贷利率与4.80%相减，即：4.9%-4.8%=0.1%，加点值就是0.1%。例三：原房贷为基准利率打折假设原房贷利率是基准利率打8折，那么实际执行的利率是4.9%*80%=3.92%，那么你的原房贷利率与4.80%相减，即：3.92%-4.80%=-0.88%，加点值就是-0.88%（注意是负值）。注意：这个加点数值在剩余贷款期限内都固定不变！选择加点浮动方式（LPR）后，你的房贷利率是多少？大多数商业性个人住房贷款的定价周期为1年，而重新定价日，除了工商银行调整为贷款发放日对应日外，其他5个银行保持原合同利率调整周期、利率调整日不变。加减点数值均为贷款年利率与年12月发布的相应期限LPR的差值，也就是前面三种例子中算出的差值，且在贷款剩余期限内固定不变。转换后的房贷利率为：例如，同样是上面的例子一，今年你的房贷利率是5.39%。如果到了重新算价日，LPR降到了4.5%，那你新一年的房贷利率就变成了：4.5%+0.59%=5.09%，你的房贷也跟着降了。如果到了重新算价日，LPR上涨到了4.9%，那你新一年的房贷利率就变成了：4.9%+0.59%=5.49%，你的房贷也跟着涨了。小建议：从短期来看，如果你的房贷利率是基准上浮，建议转LPR，毕竟此前的利率已经非常高，特别是基准上浮20-25%的那部分房贷。如果你的房贷利率原来就有折扣，甚至低至8折、7折这样，选择固定利率可能会稳妥一点。本文来源：经济日报、广州买楼、房王网
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