沈阳白癜风医院 https://m.39.net/pf/bdfyy/xwdt/在经历一段时间沉寂后，各地楼市开始复苏，无论是统计部门数据，还是各种机构报告，均显示楼市成交量逐渐接近正常水平。楼市走到这个关口，我们不少人就开始犯难了，到底是抓紧买房好？还是等房价回归后再买呢？之所以出现这种顾虑，原因很现实，一方面房价快速上涨了这么多年，绝大部分地方房价都有低则几倍、多则数十倍的上涨，按房价收入比算的话，一些城市的房价已远超通行“警戒线”，房子作为一种商品，没有“只涨不跌”的道理；另一方面不少人还是按捺不住，你看，最近很多城市地价不断升温，高价地屡屡出现，连成都这样的西部城市地价都接近2万大关，面粉都这么贵了，还指望房价跌？能少涨点就不错了。一边是商品房售价成本不断升高，另一边则是收入增长远脱离房价增长的事实，连总理都说我们有6亿人的月收入只有元，这元在中等城市租个房子都困难，其中买房自然更无从谈起。但我们知道，房价的定价权是在开发商手里、在市场上，而不在于低收入群体里。在楼市火热期，你总能看到售楼处人头攒动的情况，如，近日杭州一楼盘总共不到套房子，引来了6万人报名摇号，我们可以算一算资金，按照2.8万元/平米的销售均价、平均每套平米算，仅想买这个楼盘的资金就高达亿元。有时候，我们真要感叹，“贫穷真的限制了现象”。我们还知道，就当下来说，楼市已进入相对平稳的状态，这一切均与国家持续不断的调控是分不开的。就拿北京、上海这样的一线大城市来说，房价能够保持长达2-3年没多大变动，在以往，的确不曾多见，细细分析发现，这些城市楼市调控政策最为严厉，着重从需求端抑制了房价上涨，至于供应端，发展如此成熟的大城市也不会有多大的供应增量。不过，谁都知道，政策管制只会决定短期的楼市状态，从长远来看，房价趋势还得交由市场来决定，比如说5年以后。在内行人看来，其实这还得看影响房价涨跌的本质因素，若与存款比起来，“万房产”和“万存款”留哪个5年后更好？不妨来看看内行人的分析。无论是买房，还是存银行，都会面对3大现实问题。1.货币贬值速度经研究发现，过去这么多年，M2与经济增速保持高度一致。房价快速上涨的二十年，其实也是M2高速增长的二十年。不难理解，为配合经济发展，所需要的货币量越多，受本次风波影响，我们的货币供应M2增速在年4月末达到了11.1%，创年1月以来的新高，总量从年末的.65万亿元，增长到.35万亿元，4个月时间增加了10.7万亿元。不过，我们就此认为M2就重回上升轨道的观点自然是不可取，只能说是“特殊时期的特殊举措”，从长远来看，M2还会与经济增速保持“默契”。为什么这么说呢？假如经济增速放缓了，还保持货币供应高速增长的话，那么势必会引发严重的通货膨胀，世界上有类似国家。所以，随着我们经济增速进入“L型”，释放的货币供应量M2也会放缓，对于这一点，房君比较赞同经济学家黄奇帆的说法，未来十几年，我们的M2增速基本上等于经济增速+物价指数。比如平均经济增速5%，平均物价指数2%，那么货币供应平均增速大概就在7%上下。由此可见，M2增速（撇除年这样的特殊情况），未来5年基本上在8%左右，比年-年每年8%点几稍微第一点，算合情合理。一句话，未来5年，M2的增速会放缓，但增量仍旧可观，那么意味着货币贬值速度有所放缓，但对现金的稀释仍不容忽视。2.存款收益趋势每个人或多或少都有些存款，感受最清楚，这个就简单说一下。市场上高收益的产品确实有，但高收益意味着高风险，有时候就是用本金在赌收益，对于稳健型大资金的投资者来说，一般是不敢冒险的。所以，大都要么买货币基金，要么存银行定期，按现在各种主流的存款收益，无论是存银行，还是买各种宝类的货币基金，其收益大都在3%到4%之间。不仅如此，就大体趋势来看，随着世界主要经济体增速放缓，货币宽松趋势还会延续，这也势必会影响到我国央行的动作，其实，我们本身也面临着经济发展压力，也需要宽松的货币政策作为基础。比如，央行在5月29日发布的《中国区域金融运行报告（）》时称，“引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年”。很显然，引导实体企业贷款利率继续下行的动能只会增强，不会减弱，中长期看，我们或许更能理解世界上不少发达国家早已实行存款负利率了，即，存款未必有收益，还可能给银行保管费。因而，我们未来存款的收益率大概率是一个下行走势。现在存钱跑不赢通胀，未来同样跑不过。3.房地产
发展趋势如果没有城市化，就不可能有房地产蓬勃发展。通过世界主要国家发展史来看，城市化是通往发达国家的必由之路，我们也正在这条路上行走。不过，截至到年末，全国常住人口城市化率已经达到60%，离初级发达国家城市化水平还有10个点，按照近年1%左右的速度，我们大概还需要10年达到这个水平。当然，我们还有特殊的户籍制度因素，户籍城市化率大概还差25个点左右，这里面还有多少人没买房，目前没有权威数据，但即使有5个点无房人，那么实际城市化率达到70%还得向后推5年。因而房地产保持现有需求水平再发展15年是没多大问题的。在这里，一定有人问，现在有不少人手握多套房，如果房地产税开征，这些房子不就被逼出来了吗？其实，对于这一点，房君认为，一方面对好房子的需求一直存在，即所谓的改善需求，君不见，一个家庭确实有2-3套房子了，但有没有1套令你满意的呢？另一方面，即使后面会有不少房子抛向市场，前面不是提及还有那么多持续城市化进来的新增刚性需求嘛。所以，千万不要认为房地产是一个没落行业，万科创始人王石早就说过房地产已经进入白银时代，实际上，从年超过30家销售额超千亿的数据证明，开发商们在白银时代却赚了比黄金时代多得多的钱。人家说喊活下去，不过是喊中小房企活下去，大房企的集中度还会进一步提高。所以，未来15年，房地产还会健康平稳的发展下去，那么，15年后呢？看看美国，城市化率早超80%了，该发展还是发展的，当然，再往后就跟经济和货币关联更大一些罢了。通过以上分析，存款、房子的大势基本就很清晰了。那么，现在选择买房还是存钱，5年后谁更好呢？来看看内行人的建议。便宜的房子几十万可以买一套，贵的房子要几百万。根据中指研究院数据显示，截至到年5月，全国个城市新建住宅均价为元/平米，我们以此价格为例，买1套平米左右的住宅，其总价就在万元左右，其他价格据此理解。其实，前面已经分析了，存钱不明智，跑不过通胀，现在问题就落在要不要把这万存款用来买房，内行人有两点看法。1.因地制宜。前面分析的是房地产大趋势，但具体到个人买房则有所不同。随着城市化进入下半场，楼市分化越来越明显，产业基础好、发展后劲足的城市必然赢得更多的人口流入，是未来楼市的持续支撑，当然，城市发展也离不开国家政策支持，无论此前发改委发布的壮大都市圈指导意见，还是中央日前要求探索城市群内户口通迁、居住证互认制度，都指向一点，下半场的城市化重头戏就是城市群和大都市圈。按照这个思路，买房就比较好选择了。对购房者来说，如果具备购房资格的话，就资金选择城市，城市等级越高越好，其次选择大城市群和大都市圈的卫星城，从过往经验和以后发展来看，都是一个群内或者圈内的城市，再差也有6-7成。与此对应的是，那些资源枯竭型、近年人口持续流出城市，住房面临过剩，这类城市除了工作、学习在那，而需要保留1套刚需房外，其他的资金还是投到前面说的这些地方，为了自己的将来，也为了子女。2.量力而为。买房是家庭大事，是牵一发而动全身的事，现在买房，大多数人都是要按揭贷款的，所以，必须要考虑到月供、家庭支出跟收入的对应关系。一般来说，月供占家庭收入的50%为宜，最多不要超过70%。因为对于刚需来说，后面可能面临子女上学、赡养老人等大笔支出，所以这张弓不能拉得太满，否则，一旦断供就麻烦了。而对于投资者来讲，现在二套房贷利率都不低，杠杆率过高，一些地方的房价涨幅未必就能跑过房贷成本。此外，就刚需购买房子大小来讲，可采取适当“跳一跳”原则。一般情况下，在同区域、同地段和品质的情况下，假如按照目前的经济能力，完全能够购买80平米的房子，建议选择提升20%的面积到平米左右，这主要还是考虑到年轻人家庭未来几年可能添丁进口、加上老人过来照顾孩子需要更多空间，能一步到位，起码可以省去3-5年的换房成本和麻烦。（提示：年房子还能不能买，怎么买呢？下方专栏为您支招，限时折扣）学习更多房产和买房知识，欢迎
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