提问：曾叔，你好！看中了一个好学区的2房，房东报价万，砍了20万，好不容易谈得差不多，
可到签字的时候，一直不敢签，因为自己手上万的房子还没卖掉，于是约定好抓紧时间去卖房，结果在2周之内，
密集见了红绿中介的很多客户，发现没有一个满意的，要么是付款方式不合适，要么是价格谈不拢，
还有的根本就是中介造出来的假客户，但是想买的房子由于学区房行情火爆，短短2周时间，当时看中的那套完美的房子，
已经以万的价格被成交掉了。现在又得重新看，房子又还没买，是现卖还是先买？
回答：你好，
现在置换时，都要记住，一定一定要先卖后买，只有钱拿到手了，才能让自己买房立于不败之地，那些先买后卖的，看似以低价锁定了房源，
但万一房子最终真的卖不掉，或者卖不出你想要的价格，你之前定金能不能追回来另说，之前好不容易谈好的利润，可能也会以割肉的方式便宜别人。
除了考虑先买后卖还是先卖后买，另外在换房预算有限的情况下，置换房屋还要注意以下几方面：
1、考虑预算与成本：包括流动资金、首付和月供等的比较，如需租房，还要考虑房租等成本。
2、考虑小孩上学：置换新房，要等小区建成才可划分到具体学校，置换二手房，则要考虑前业主是否已用掉学位，或是否能正常迁入户口。
3、考虑区域交通：置换房屋时，要考虑出行、通勤等交通问题，一般新区规划较好，发展前景好，路宽人少，居住舒适度高，但距离可能远；老城区路网发达，配套齐全，但难免人多杂乱。
4、考虑面积与户型：三口之家，三室就够用了，想要住得舒适可置换面积大一些的三室。如有二孩/计划，置换户型最好为四居室。如与老人同住，可能要考虑更大的房子。
其实，如果买卖房屋的路上，可得一二“良师”，真的可令整个交易流程变得顺利流畅许多。
提问：曾叔好，本人想买二套房，名下有自住房老破小一套，看中水韵华庭，各方面教育资源不错，
但是家里人嫌弃房龄偏大，未来增值能力不好，想问一下这个小区是否值得入手。
回答：你好，
看房子未来增值能力房龄是要考虑的一个因素，但是任何房子都会变老折旧，看它未来升值潜力看地段如何，周边规划建设如何，
水韵华庭距离地铁很近，绿化不错，离万里和真如板块比较，有大虹桥规划辐射利好，未来升值空间还会可以期待的。
具体买房选筹，详见知识内部资料。
提问：曾叔您好！请问花桥投资的话是选靠近地铁11号线的次新房还是和11号线相连的S1沿线新楼盘？
目前S1接轨11号线新盘比较多。11号线花桥站附近新盘少次新房也都12年左右房龄了均价-；
花桥站附近新盘左右要到22年左右交房。请问哪个投资价值更大？如何做选择？先谢谢了！
回答：你好，
当然是选择靠近11号线的次新房，S1沿线两边大量空地，未来供应会很大。12年左右楼龄没多大影响，建议二手次新为主。
提问：曾叔，你好！非沪籍，有贷款记录，所以首付需7成，现金最多万，新湖明珠城3房新房1万左右在年底交付，可以购买吗？
另外还有其他推荐的楼盘吗？工作地点和时间比较自由，不用考虑上班地点。
回答：你好，
新湖明珠城在普陀，各方面都不错，可以考虑的。我还有其他更好的推荐，楼盘详见内部圈子分享。
提问：你好，曾叔，启动经济内循环，对于房价是利好还是利空？是不是打压房价让房价下跌？
回答：你好，
拉动经济内循环与目前房价的关系非常复杂！经济内循环的重点是拉动消费，核心还是希望钱别出去。
房价过快上涨会抑制消费需求，房价明显下跌又会造成房地产上下游相关产业就业人员收入减少也会抑制消费需求。
目前房地产上下游相关产业就业人员占总就业人口比例接近20%，所以稳定的房价是目前形势下拉动经济内循环的基本保障！
经济内循环，房价虽然不会大涨大跌，但当城市价值、区域价值真的发生变化的时候，
房屋的价值一定会逐渐发生变化，这个过程可能比较长，但日积月累下来却是质的变化。
提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换?转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？
回答：你好，
长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。