文/宋丁中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、中国城市经济专家委员会副主任
这次新冠肺炎疫情仍在全球蔓延，预计确诊人数很快超过万。原本已经得到基本控制的国内疫情形势由于输入性感染人数的激增又变得严峻起来。由此看来，今年的国内经济形势将面临长期影响，下行压力非常大。这种形势下，中国房地产将呈现怎样的走势和动向？下面我从短期影响、全年走势、住房需求趋势和对房企的建议四个方面做出分析。
一、疫情对中国房地产造成短期严重影响
1、楼市
新冠疫情全面爆发以来，房地产市场成交量大幅下跌。根据监测，春节期间88个重点城市商品房成交量相比年春节假期减少63%，部分三四线城市零成交。
根据克而瑞数据，年2月1日至15日，40城新房销售面积44.3万平，同比下降86.6%。其中，一线4城销售面积8.8万平，同比下降74.6%；二线16城25.2万平，同比下降86.2%；三四线20城10.4万平，同比下降90.9%。
国家统计局数据表明，1-2月全国商品房销售万平方米，同比下降39.9%，其中住宅面积下降39.2%。
疫情期间，部分房企积极探索开展网上售楼活动，如恒大推出的“七五折卖楼无条件退款”线上售楼，按照恒大对外公布的数字，头三天时间就卖了将近5万套房子，进账亿。当然，实际上网上操作更多的是锁定客户或蓄客，真正签约还得线下。据观察，疫情期间线上活动的房企并不多。
2、土地市场
土地市场表现不等。根据Wind数据，年春节后四周，一线城市土地市场仍然表现活跃，成交土地占地面积合计.4万平，较年春节后四周同比增加20.6%；四周的土地溢价率分别为24.0%、18.9%、10.7%、25.8%，为年7月份以来的高位水平。以北京为例，仅年2月11日至25日，北京市累计出让10宗住宅类地块，出让金额达亿元，平均溢价率26.6%。
二线城市多数土地市场尚未重启，三四线城市土地市场冷清。
3、房企状况
疫情对所有房企都造成了严重压力，业务停顿，收支加剧失衡，负债和还债压力同时加大。今年房企境内债券、海外发债、信托等加起来，预计债务总额达到1.46万亿，大量债务将进入还债高峰期。在卖房回款还债受到耽搁的背景下，房企的融资抵债就显得非常迫切。但目前房企融资渠道也明显收窄，很多房企面临还债难的问题，也有资不抵债，目前已经有数百家房企不得不破产倒闭。
大型房企回旋余地大，基本上能在疫情冲击后守得住，但也面临战略和策略调整的问题。
4、近期动向
随着疫情的快速好转，3月份各地楼市正在快速恢复，整体呈现积极活跃的态势。总体表现，一二线明显强于三四线，其中一线城市出现数倍的成交量的报复性上升。但预计需要半年时间来抹平疫情带来的负面影响。
二、疫情冲击下的全年中国房地产走势分析
1、目前全球疫情形势对国内房地产复工复产的影响不大
本来一季度国内疫情已经得到基本控制，但国外疫情爆发，国内也相应强化了对输入性疫情的防控，以及增加了对国内“复阳”情况的监控，使得疫情将在二季度形成可能的二次高峰的潜在压力，防控形势比预计的要呈现偏紧态势。从全国复工复产形势看，由于进出口受到较大影响，连带相关制造业、高科技产业也受影响较大，但房地产作为本土性产业，其复工复产形势相对正常，国外疫情的影响不会很大，预计四月份行业复工复产可恢复到80%以上，五月之后基本可以做到全面恢复。
2、房地产在今年的中国经济发展中将扮演非常重要的稳定器作用
由于国际疫情大爆发，尤其是欧美疫情泛滥，导致国际经济和金融危机发生的可能性明显增大。油价暴跌，美国股市四次熔断、美联储大幅降息，无限度量化宽松，世界最大的央行变成了最大的商业银行，疯狂印钞撒钱。美国政府提出2.2万亿美元的历史上最大规模的财政刺激计划，但这些都无法阻止美国乃至全球经济急速下滑的态势，大面积零增长负增长几成定局。
国际经济形势对中国经济的恢复将造成重大牵制，出口会大幅受阻，消费也将受到严重制约，制造业投资和复产形势严峻，预计今年一季度全国经济将出现负增长，全年中国经济增长将比去年有较大幅度的下滑。
面对严峻的疫情，国家罕见地采取了财政、货币政策同时发力的强政策扶持，实施了较大力度的税负减免，加大了财政赤字，实施了更加灵活适度的货币政策，全力稳定国民经济。我们看到，既往经济增长所主要依赖的所谓三驾马车：出口、投资和消费，都不同程度出现了增长乏力的现象，其中进出口、制造业投资和消费等方面的负面影响较大，总体贡献率会有不同程度降低，而有希望对经济产生更多贡献的，一个是五年期50万亿新基建（含传统基建）投资的拉动，另一个就是房地产的拉动。尽管有人对新基建以及房地产拉动不以为然，但从现实看，我仍然相信这两个板块的价值，投资拉动这驾马车目前还不能过早地说要被消费拉动这驾后起之秀的马车替代或超越，遇到特殊情况，如这次疫情，投资仍然是最容易扮演支撑角色的那驾马车。
3、预后全年房地产政策将呈现“稳字当头，灵活宽松”的格局
疫情发生后，国内各地出现一些起起伏伏的楼市松绑政策，反映了政策面的困惑。如2月21日驻马店首付由30%降为20%，3月3日广州48条举措，放松公寓限购，3月3日宝鸡降首付、上调公积金额度，等等，都是当天发布，当天撤除。
但中央显然深切感受到当前中国经济急切需要宽松政策的支持，3月27日的政治局会议指出，积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府债券规模，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。
3月30日，央行将7天逆回购利率由2,4%下调到2.2%，进一步充实市场流动性。预计四月份的LPR（贷款市场报价利率）也将有一定基点的下行空间，这将成为当前房地产重要的扶持性货币政策。
从近期各地房地产政策投放情况看，因城施策的特征更加明显，已经有武汉、长春、深圳、上海、西安、杭州、南京、郑州、济南、苏州等多地出台措施应对疫情，协助房企，稳定楼市。各地措施有：分期缴纳土地出让款、允许变更出让价款缴纳期限、顺延土地评估和规划条件有效期、调整履约监管方式、容缺办理相关规划许可手续、解冻预售资金、帮助企业贷款、放松预售监管、降低预售标准等等。
总之，房地产政策松绑是当前的特殊需要，是维护各地经济稳定发展的稳压器。预计今年的房地产政策在坚持“房住不炒”和三稳的前提下，会适度强化积极成分，在土地、开发和楼市三个层面的表现分别如下：
第一，维持土地市场平稳，具体举措包括：加大优质土地供应，适度放宽出让土地条件；降低土地竞买保证金比例；调整土地价款缴付方式或期限，允许延期或分期支付；
第二，创造条件合理降低房企负债压力；通过利率调整适当保障房企的合理信贷要求；为房企的复工复产提供全面的财政和产业扶持；营造相对宽松的行业和市场条件以提高房企的开工、建设、竣工和销售的效率；
第三，适当调整房地产短期调控措施，支持合理的购房需求，具体举措包括：继续下调LPR利率；首套房认定以购房时有无未结清贷款为准；提高公积金贷款额度，加快按揭贷款资金发放，并在利率方面给予一定优惠；精装修交房设置与毛坯房不同的限价标准；缩短限售时限直至逐步取消，确保居民可自由换房改善，等等。
4、预后全年房地产将呈现“强-稳-强”的“弱U型”基本走势
二季度政策面比较宽松，房地产将在总体上呈现反弹行情，房地产快速回暖，特别是一线以及大部分二线城市土地及楼市都将呈现不同程度的趋热态势。地方政府对土地财政的依赖会加强，土地出让总量和地价都会上升。热点城市刚需和避险资金同时发力，导致一二手房成交活跃，量价均有所上升。热点城市的刚需和避险投资资金会积极进场，但缺乏投资价值的低线城市，其市场的整体表现将明显错过本轮机会。
二季度到三季度，随着宏观经济面的加快修复和房地产在一二线为主导的城市的趋热形势，为避免失控，政策面可能会出现适度收紧态势，房住不炒和三稳的政策导向又会加强。
四季度靠后，年底前，基于经济冲刺的现实需要，房地产及楼市又会出现一定程度的政策宽松局面。
概括讲，全年房地产表现是：将出现市场面趋强、政策面维稳的“强-稳-强”的三步走流程，呈现“弱U型”的基本走势。
当然，全年的房地产走势仍然面临一定的不确定性，如果国际疫情失控状态延续得时间较长，其对中国经济复苏的钳制就更明显，可能影响中国房地产复苏的动能，在这种情况下，房地产业及楼市不排除出现趋冷态势及一定程度的下滑，因此，需要密切观察国际疫情走势及其对中国经济和房地产的影响。
三、疫情冲击后中国住房需求的新趋势分析
需要引起房地产供需双方高度