（报告出品方/分析师：国海证券夏磊）
中央经济工作会议提出“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”，“因城施策，支持刚性和改善性住房需求”。
住建部部长倪虹指出“对于购买第一套住房的要大力支持；对于购买第二套住房的，要合理支持”。“金融16条”等政策相继出台，帮助优质头部房企化解风险；多地市也宣布放宽限购限贷政策，促进居住消费。
我们预计政策暖风会继续吹。房地产政策还有多大空间？结合政策规律和过往经验，我们对年房地产政策进行展望。
1、需求端：预计行政、金融、税收继续合理调整限制，着力扩大有效需求，释放消费潜力。
本轮需求端政策重点是优化限制政策，增加金融政策支持，提供税收优惠，进一步支持刚性和改善性住房消费，解决好新老市民、青年人等住房问题。
中财办表示要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放；结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等住房问题；鼓励加大保障性租赁住房供给，发展长租房市场；合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。
1.1、优化不合时宜的行政限制政策
行政层面，当前已出台政策包括：低能级城市取消限购、限价，高能级城市结合民生政策松限购，对高品质住宅提升限价标准。未来的政策空间预计主要是：逐步取消已过时宜的行政限制政策，助力解决新市民、青年人等住房问题。
具体来讲，一是可能进一步放宽行政限制措施（部分城市取消、部分城市区域优化）。
截至年12月15日，超30个城市已经在限购区域、限购数量等方面进行了调整。
如4月30日，惠州市宣布惠阳区和大亚湾经济技术开发区取消限购。但相比年，全国46个限购城市中41个城市取消限购，本次政策调整或许力度还可以更强，涉及范围还可以更广。二是给予购房优惠。可能以发放购房补贴等形式直接促进房地产消费。
1.2、金融降利率降首付，调整首套房认定标准
金融层面，当前已经出台的政策包括：下调房贷利率，部分城市降低首付比例，调整首套房认定标准。未来的政策空间或包括：利率进一步下调，降首付、调整认房认贷标准的城市进一步扩围。
具体来讲，一是利率或存在进一步下调空间。
年5月，央行发布首套房贷利率下限降为LPR-20bp，二套房贷利率下限为LPR+60bp；9月，符合条件的城市政府，可自主决定在年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
年1月，央行继续发文，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，覆盖的城市范围进一步扩大。当前，多数城市房贷利率加点仍比较高。
目前只有少数城市突破利率下限，我们预计剩余城市利率还有下调空间。
二是预计首套房认定标准仍有调整空间。目前，部分城市首套房认定执行“认房又认贷”，且“认贷”标准严格至认贷款记录，二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。
三是预计首付仍有下降空间。据中指研究院统计，截至年11月18日，80余城调整首套商贷首付比例至20%。但是针对大量限购城市，首付比例仍然较高。
1.3、个税、增值税、契税、土增税税收优惠
税收层面，当前出台的政策主要包括：阶段性换房个税返还、契税补贴。
未来的政策空间或包括：增值税免征年限由5年缩短至2年、契税税率优惠、个人所得税减免、二手项目交易环节土增税减免。
具体来讲，年以来，多项税收优惠政策在不同城市落地。在东莞、沈阳、无锡等地，个人住房转让增值税免征年限，已由5年缩短至2年。
宝鸡、广水、永州、瑞金、南通等城市，宣布给予购房者不同数额的契税优惠。个人所得税方面，国家税务总局宣布自年10月1日至年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
未来，我们预计税收政策会在更多城市扩围，二手项目交易环节的土地增值税等多个税种有望施行进一步的优惠政策。
2、供给端：扎实做好“三保”工作，推动行业并购重组。
供给端政策重点是改善优质房企资产负债状况、国资鼓励收并购、金融支持再加力、地方政府收购商品房作为保障性租赁住房。
供给端方面，中财办表示各地区和有关部门要扛起责任，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；继续给行业提供足够的流动性，满足行业合理融资需求；推动行业并购重组；完善相关房地产调控政策及制度。
年已出台的政策要持续抓好，年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。
2.1、改善优质房企资产负债状况
一方面，通过定向增发的方式增加权益。易会满主席在金融街论坛年会上的主题演讲中特别强调，要密切