我是星叔，全国资深房产投资人，你相见恨晚的买房军师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：请问买房买新房好还是买二手好？选购二手房需要注意什么？
回答：二手房和新房的选择逻辑基本相同，不同点在于“真实性”，所见即所得。户型、小区环境、物业管理水平一目了然，最大的卡点还是性价比高的房源、中介的砍价技巧、税费、中介费等。
另外还有一点，那就是二手房买房风险，需要注意的细节太多：
比如房屋有没有违建、是否漏水、业主是否有不良征信、房屋是否有抵押、户口迁出、学区占用、是不是“凶宅”，有没有重大隐瞒、根本性违约条款等问题。建议找一个给力的中介，将风险降到最低。
之前也说过选二手房的问题，主要三点：
一是比较累，要多看多比较，和新房不一样。
新房是在建设中，现场看不出什么，二手房每套都一样，不只是户型，楼层带来的采光也会不同，不同楼栋同一户型也不同。
还有就是原来人家住的情况也会有影响，还有周边的邻居。所以，选好意向的之后要一套套看一套套比较。看小区的物业管理也很重要。
二是讨价还价的心理战。
三是要有个靠谱的中介。
二手房很多手续需要中介配合，中介的责任心、服务、流程的熟悉程度、与银行房管局等的关系等，都很重要。
三点之外，就是运气了，碰到了合适的房子合适的价格。
提问:你好，星叔。我老家是长沙，目前在咸阳杨凌区这边工作，工作稳定，目前有10万左右自由支配资金。在长沙望城区丁字镇汽车站附近有一栋自建房（3层1个门面暂未装修），出售的话，一套只能卖25~30万左右。装修出租的话目前一月大概租金元左右。另外在望城区金星北有一套商品房，每个月还房贷。
目前是否应卖掉自建房在西安或长沙投资？还是应该装修出租收益高？
回答：你好，先说结论：出手自建房，然后在西安投资。
有以下几点理由：
1.长沙自建房一是区位太偏，另一方面租金收益太低，装修反而浪费成本，投资升值潜力又弱，所以建议直接出手更好。
长沙发展是“一轴两带多中心，一主两副五组团”。一轴是湘江，湘江以东为河东，湘江以西为河西。
一般买房区域分为市中心核心区，市中心外围，近郊和远郊。
最值钱的地段必然是市中心核心区。但随着城市扩建，很多城市市中心是会转移的。
投资不建议的区域是远郊，对应长沙市六区三县就是望城区、长沙县、宁乡县、浏阳市。长沙要走多中心，规划了很多新区，这些新区能不能落地不好说。摊大饼式的城市规划，极有可能出现新区鬼城。
2.长沙是洼地。但太严格导致价格一直扭曲，目前的价格普遍偏低。长沙目前没有行情是因为被压抑太严重，但是什么时候经济规律到来说不准，可能3年，也可能5年。
在价值洼地选择表现为以下几点：
现在的价格低于现在的价值，被忽略、被低估；
未来的价值被低估，导致现在的价格完全没有反应出未来应有的预期；
现在有明显的缺陷，这个缺陷以后有消失的可能，但是大众往往低估了这种可能，甚至把它当做不可能。
所以就投资来说，城市上我更愿意选择西安，如果没有房票，可以看看西咸能源金贸区、沣西、沣东，毕竟已经有产业、有配套、风险小。
提问：星叔好，坐标郑州，想在东区或高铁东站附近买房，考虑二手房，预算用价万左右。
回答：考虑二手房的话，东区的二手房最有价值。
但好的都贵，二手房也一样，万的预算不太好买这些小区，但东区万能买到的其他小区除了自住，价值都不是很大了，因为房龄太老，有的小区要么环境不太好，要沦为办公场所，比如CBD附近。
这种二手房的通病就是现在买自己住可以，但考虑到后期流通性的话就差一点，就好比你现在不愿意去买20年前的房子是一个道理的。
如果考虑你不肯换区域，非要看东区的二手房，就到附近的中介门店问一问，让他们找几套符合你预算的，感受一下。
提问:叔，人才房纯公积金首付不够，只能组合贷或者商贷，满三年想换掉，是不是先纯商贷，换房再用公积金比较好?
回答：没什么区别。
公积金的存在，曾备受争议
不论哪个城市，公积金贷款的额度都很低，在当今的房价下，若不能使用组合贷，想用纯公积金贷款，就得提高首付比例，这无疑增加了购房难度。
比如北京，公积金最高贷款额度为万元，对于动辄总价五六百万的房子，明显是杯水车薪。
而且存在公积金中心的钱，自己想拿来做首付，也是不行的，自己的钱，自己不能动。
所以有人说，这是劫贫济富的政策，因为富人才能拿出那么多首付买房，穷人却用不上。
可以锦上添花，但绝不雪中送炭！
提问：星叔，我和家人很喜欢CBD附近的生活，但是预算不多，所以打算买一套公寓。但是我也知道这种属于过气产品，涨幅应该会严重跑输次新住宅小区。请问是不是应该回避这类产品呢？如果确实想在CBD置业，有没有能兼顾升值的更好选择呢？想听听您的建议。谢谢！
回答：你好，买房买的是地段，喜欢核心区域确实是不错，但是房子流动性更重要，公寓流动性很差，后期置换很难，一般不建议买。
其实买房就是一道数学题，需要理性的思考，建议还是要做更多的对比，具体可以根据你的资产、负债、收入、支出、现金流来做个计划。
都说买房地段第一，但是这几点其实比地段更要：
1、流动性。
即使这个房产所在的位置一般，但是他的二手房交易不错，好租好卖。那么这种房子未来也有非常大的成长空间，规划存在着赌博性质，只能占比你决策的20%，其他的80%你都要看它的流动性。
一个不具有流动性的资产就不是打折的问题吗？未来你一定是打骨折才卖得掉。
2、资金杠杆。
几乎所有的获利群体都把杠杆作为自己非常重要的工具，基本就是用最少的钱干最多事。但有一个前提就是你不能把杠杆给压折了。
3、现金流。
现在买房需要2-3年的还款计划。必须确保买房最大的风险：断供，不要发生。如果自己的工作和收入受到影响，怎么确保还能正常月供，必须要有应对方案。