「本文来源：安徽卫视」
15万块钱买来的院子，办不了产证，万一哪天被拆了，那不是花钱买了个寂寞吗？”
12月7日，黄山市歙县的洪女士反映，年4月，自己购买了黄山颐高广场小区一处1楼房屋，同时，花费15万元购买了一个配套院子。但交付时，却被告知院子只能使用，没有产权，无法办理产证。
洪女士认为开发商系违法销售院子，于是将开发商告上了法庭，要求退还15万元。不过，一审被歙县法院驳回。目前，洪女士已提起上诉。
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事件：没有产权的小院，随房另售15万元
洪女士是黄山歙县本地人，年4月，其与丈夫在位于县城的黄山颐高广场小区订购了一套1楼的房产，房屋总价为60多万元。
在购房时，洪女士被告知因为该房屋系一楼住宅，配套花园需要单独购买。“当时销售说一个花园院子15万块钱，面积大概有40平方米，交房的时候，院子也可以办产证。”
今年3月份报道新闻图片↓
今年3月份拍摄的院子还没有用栏杆隔离起来
出于对院子的喜爱，洪女士在签订购房合同的当天，支付了15万元购买院子，但院子价款并未写入合同，仅收到一张开发商开具的收据。“收据上面收款事由写着‘某栋某室花园’，交钱的时候，也没有就‘花园’单独签合同，因为售楼部说小院建好再统一签合同。”
由于疫情，洪女士购买的房屋延期至年4月交付。洪女士前往收房时看到，一楼门口的小院也被铁篱笆围挡好了，不过，却被告知15万元购买小院可以使用，但无法办理产证。“这是我们花钱买的，如果不能办产证，那开发商凭什么买卖，合法吗？”
洪女士介绍，像她这样情况，在小区里共有40多户，有的选择接纳，有的选择起诉。“这个事情太糟心了，如果买房时知道院子没法办证，肯定不会选一楼的。就怕交房后，院子万一又被拆了，最后，花这么多钱买了个寂寞。”
02
起诉：要求返还15万元，一审被驳回
洪女士气不过开发商的做法，暂时没有收房，也一纸诉状，将开发商黄山市颐科电子商务产业园有限公司告上了法庭，要求退回15万元花园价款，并支付资金占用期间利息。
“‘花园’系小区公共绿地，属于全体业主所有，开发商未经规划，无权处分，更无法给我们办产证，将公共绿地售卖给我们不知情的一楼业主，侵害了我们的权益，院子交易应予以解除。”洪女士起诉称。
不过，开发商向法庭提供了几组证据并辩称，一层花园不属于小区公共绿地，花园在建造及设计上具有独立性和排他性，可以认定为一楼业主的专有部分。据《民法典》关于建筑区划内“明示”属于个人绿地的情形，不属于全体业主共有。一层花园的使用并不影响小区其它公共设施的建设与使用，也不会因此对其它业主的权益造成损害。而洪女士享有的仅是花园的使用权，就目前情况来看，不影响双方合同目的的实现。
歙县人民法院审理后，认为双方未单独签订花园买卖合同，对花园的性质、产权等均没有规定，且洪女士认可花园为一楼房屋配套，需单独购买，现又只求解除花园买卖关系，不符合双方约定，也不符合约定解除和法定解除的条件，遂判决驳回洪女士的诉讼请求。
03
回应：小院并非公共绿化，业主拥有使用权
12月7日，小区开发商一名陈姓负责人：小区因规划调整，将地面上的一些车位调整入扩容后的地下车库，因此，小区多出了两三千方米的绿地，后来，开发商拿出其中一部分改建成了一楼住宅花园。
该负责人强调在销售时，就已经明确告诉业主小院无产权，但其表示，虽然一楼花园小院不能办理产证，但拥有使用权，这并不是公共绿地。“小区绿化率30.2%，除掉这些一楼花园外，我们已经达标了，《民法典》有规定，这种花园小院可以认定为一楼业主的专有部分，‘明示’属于个人绿地的情形，不属于全体业主共有。”
歙县住建局房管中心主任：“之前，也让开发商委托了有资质的第三方鉴定机构，对小区绿化率进行勘测，除去一楼花园面积后，绿地率已达30.2%，是达标的。因此，这一楼花园确实不属于公共绿地，但也没有产权，只有土地使用权。”
柯主任说，目前，小区是用通透栏杆将院子隔离出来的，《民法典》有规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。“至于这个花园使用权能否买卖，现在他们有业主也已经起诉到法院了，具体的可以等法院裁判结果。”
颐高广场小区有业主已收到黄山中院作出的裁定书，发回重审。
洪女士说，她前几天刚接到歙县法院作出的一审民事判决书，驳回了她的诉讼请求，但她已经提起上诉。“小区其它业主和我情况一样，但起诉比我早，上诉结果出来了，黄山市中院认为案涉花园是否为小区公共绿地、黄山市颐科电子商务产业园有限公司围建花园是否经过了规划部门批准，一审法院未予查清，裁定发回歙县法院重审。”
04
事件：花万买房到手后大院变过道
无独有偶！近日一则#花万买房到手后大院子变过道！#的话题冲上热搜。
据悉，曹先生花了万在通州买了一套带“50平米大院子”的边户，可房子到手一看，大院子变成“过道”。样板间展示的院子有50平米，曹先生一量自家院子，却只有15平米。更让曹先生接受不了的是，开发商说要想换房，还得交钱补差价！
探访发现，现在房价还比曹先生购买时还降了万左右。
对此，网友们发表了热烈的评论。有网友表示，“这明显是被坑了”，还有人称，“最可气的是现在还便宜了一百多万，这谁不气啊，谁的钱都不是风刮来的”。
还有网友表示：“开发商这纯属诈骗啊，怎么还理直气壮？”
买房是件人生大事，需要深思熟虑，对于没有经验的购房者，在买期房时或许会有这些困惑：如何看售楼广告，如何选地段，如何选户型；实地看房看什么；签合同、交定金，交房验房要注意什么……所以购买期房时一定要注意以下这些风险问题：
01
房屋质量风险
在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位。由于消费者在与开发商签订购房协议时，自己所购买的房屋还没有成型，不能看见房屋的实际情况(即便房屋交付后，对一些隐蔽工程质量问题也难以发现)，因此，消费者经常会因为房屋质量问题和开发商发生纠纷。一些开发商为追逐最大利润，使用劣质材料或者是偷工减料，随意降低工程质量标准，以致造成地基下沉，屋顶漏雨(水)、管道渗漏等严重的质量问题，给房屋质量和安全埋下了重大隐患。
防范措施：验收房屋时，请专业的房屋检测(监理)机构来进行检测，对于一般的质量问题可以要求开发商限期整改，对于基础工程和主体结构方面的质量问题，则一定要请专业检测机构进行检测、鉴定，以便根据具体情况进行处理(要求维修、退房、及时索赔)。
02
面积缩(涨)水风险
有些开发商为了谋取最大的商业利益，在进行实测时，有意改变建筑面积、加大公摊面积，并且不明示公摊面积的数量和计算方法，以致商品房实际面积与销售面积严重不符。
防范措施：收房或进行产权登记时，一定要注意查看房屋而积测绘技术报告书(俗称“房屋面积测绘表”)，仔细核对相关数据并根据有关法规规定对可列入公摊的面积进行计算，看开发商公布的各单元套内面积加公摊面积的数据与图纸标明的建筑物房屋总面积之和是否相等。如果不相等，就要查明原因或请开发商作出解释，必要时要请专业测绘机构进行复测，以避免经济损失。
03
虚假广告宣传的风险
开发商的售楼广告经常是美丽动人的，如果仅凭售楼时开发商所作的宣传买房，可以肯定地说多数时候都会令人感到失望。人住以后就会发现，开发商交付的房子与其宣传的房屋品质大相径庭。因此，如果对自己所购买的房子有环境、配套设施等社区品质方面的问题有特别的要求，并因此而选购开发商所宣传的房子，就一定要在合同中对相关事项作出明确的约定，否则，以后发生纠纷就会在证据方面出问题。
04
规划变更的风险
开发商擅自变更规划设计，在配套设施、绿地、容积率、环境设施等方面随意改动，将小区中本是绿地的地方改做他用，有的加建新楼，有的变成了停车场。为了规避责任，开发商在与消费者签署合同时，往往对这些问题不做约定，或者有的是在约定中设置陷阱，有的甚至拒绝约定，严重侵害了消费者的知情权和公平交易权。
防范措施：消费者购房时，一定要认真审核开发商广告中宣传的内容是否真实，是否可以落到实处，对那些广告下角字体极小的免责声明，要予以特别注意。为此，消费者要特别注意审查合同内容的真实性，不仅要看大处，更要注意小处。在签署合同时要求开发商将广告中宣传的内容写到合同中去，唯有此，才有可能在开发商违背宣传承诺时，追究其违约责任。
05
定金风险
在期房销售中，多数开发商并不是直接出示购房合同，和购买者直接签署购房合同，而是先签订购房协议、预售协议，在收取几千、乃至几万元定金之后再给消费者看合同、签合同。这时，如果消费者不满意开发商提出的交易条件(合同条款)，开发商就拒绝退还定金，致使消费者陷入被动，蒙受损失。
防范措施：购房时，一定要求开发商提供拟签署的合同文本以及相关补充协议，直接切入购房合同主体，审查合同具体内容并提出自己的意见。如果遇到开发商以文本为有关政府部门制定的制式合同、声称不能修改的情况，就更要警惕其中有关条款的合理性。如果一定要签署认购协议，也要注意审查协议内容，对其中诸如“不能在约定的时间内签署合同，定金不予退回”之类的条款，要提出修改意见。已经签署了认购协议并交付了定金，则一定要在认购协议中约定的时间内，和开发商协商签署合同的相关事宜并留好证据(如签署备忘录、携证人到场、作现场录音等)，以便一旦不能签署合同时索回交付的定金。
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产权风险
产权是所购商品房重要的法律依据，实践中总有一些开发商以各种借口拒绝、拖延办理产权证，致使许多消费者入住后迟迟拿不到产权证。出现这些问题大约有以下几种原因：开发商不具备开发商品房的资格(资质)、没有办理合法手续违规建房、将房屋抵押、以划拨土地或集体所有土地等未缴纳土地出让金的土地来开发商品房，以致无法办理产权证。
防范措施：在签署购房合同时就要认真审查开发商的土地情况、房屋抵押情况、以及建房的相关法律手续(审查五证)，并约定不能及时办理产权证的法律责任。
07
合同以及合同条款无效的风险
消费者因为信息不对称，法律和合同知识缺乏，导致对合同条款中存在的违法问题无法察觉，以致在发生纠纷时被法院判定合同无效;还有一种情况是不认真审查合同条款，还没有搞清条款含意就草率签字，从而在发生纠纷时，使自己陷入被动，而遭受不应有的经济损失。
防范措施：认真审查合同(包括补充协议)内容，明确每一个合同条款含意，对模糊不清的条款，一定要在明确其具体含意后再决定签署与否。鉴于购房活动和商品房买卖合同的复杂性，建议在购房、签署购房合同时聘请专业律师协助把关，以更好维护自己的权利。
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延期交房的风险
实践中，因为开发商的资金问题(开发资金不到位、抽逃资金、挪用售房资金等)、工程管理问题等原因，有大量的迟延交房、甚至不能交房的事件发生，以致消费者的利益受损。
防范措施：在决定买房并签署合同时，除例行审查开发商的有关情况、“五证”取得情况外，还要考察拟购房屋的施工进展情况。以前，国家有关法律法规规定住宅必须在主体结构完成四分之一工程量以后才可以销售，目前的规定是必须主体结构封顶以后才可以销售。我们建议消费者购买主体结构封顶的房子(期房)，以便对自己的人住计划作出安排，避免(减少)风险。