书晗投资有风险，入市需谨慎我们常常说中国股市就是割韭菜的市场，都知道投资投资有风险，实际上楼市同样如此。过去20年是中国房地产的大牛市，大多数入场的人都赚得盆满钵溢，只有极少数投资炒房的人踩中了地雷。因此中国房地产20年的大牛市似乎赋予了其“只涨不跌”的属性。上一轮的房价上涨大潮中，其增值收益超过了过去十年收入总和，这也让许多人认为只要买房就一定能稳赚不赔，傻瓜都能靠买房赚钱。然而这种盲目的自信，终究会将人反噬。实际上，对于买房而言，从来都与努力无关，与天分无关，更与成功无关。大多数人只是赶上了好的时代，搭上了时代的便车。碰巧遇上了房地产相对重要的时代，又碰上了资金最为宽松的时代，许多人依托初始资金获得了来自于经济模式偶然的馈赠。未来房地产分化将加剧行业的馈赠和红利不可能永远持续，这种靠房地产带动地方经济增长的模式也必然不会长久。如今中国楼市已经进入白银时代，靠投资房地产获利将越来越难，风险也越来越大。国际上有一个评价地方房价泡沫程度的标准，那便是房价租售比，数据显示，在监测的我国个大中城市中，房价收入比位于9-12之间的城市数量最多，共计38个城市，这些城市也是目前买房相对比较轻松的城市。同时这38个城市中绝大多数为三四线城市，那这是否意味着三四线城市才是楼市未来呢？事实却大相庭径，一二线城市对三四线城市人口的虹吸效应正逐渐加强，未来这些城市人口缺乏有效支撑。还在这些城市闷头买房的人，在未来的五年内，肯定会自食其果。不管未来楼市走势如何，至少这几类房子，碰不都不要碰。改善性需求就是投资需求现在房价越来越高，绝大多数家庭买房变得越来越困难，刚开始买房时处于资金方面的压力，只能选择稍小的刚需户型。等到孩子慢慢长大，开始有学区、教育、改善等方面的需求了就必然会涉及到换房。因此，也可以理解为每个刚需以后都将面临改善型需求，所以即使是购房者在买房时也不应该只考虑自住的因素，也应该多考虑一下升值和以后出售的问题。当将来涉及到换房的时候，倘若自家房子能够卖个好价钱，则必然大大减少换房的首付资金和房贷压力。一般而言，换房都需要将自己的住的房屋卖掉才有资金买更大的房，这必然就涉及到房屋的升值以及是否方便出售等情况了。所以，大家在选择自住或者投资时尽量不要购买以下三类房产，因为这三类房产在目前看来是很难升值，以后也不好卖。一、小产权房小产权房一般指办不了产权证的房屋，包括：部分回迁房、安置房、租赁房等，这几类房产不能办理产权证，也也不能在房管局进行过户。目前来看未来相当一段时期内小产权房仍然很难转正，甚至还可能存在被强拆的风险，这类房屋以后如果需要出售也只能私下签订合同，由于接盘人不多，这类房屋升值空间很小。以前有不少家庭为了省钱或者为了降低还贷压力便放弃购买商品房，选择购买了一些低价没有产权证的房屋。虽然这类房屋在居住上完全没有什么问题，但是投资风险却是很大的，除非以后不再换房了。二、商住公寓因为最近几年楼市异常火爆，不少城市都出台了一系列的限购、限贷、限售政策，当商品房市场受到政策限制，商住楼市场便开始升温起来，比如17年的成都楼市，由于限购商住公寓卖得非常火爆。虽然商住公寓不限购，也适合居住，但却存在着不少的弊端。1.生活成本高：绝大多数公寓只通商业的水电，费用要远高于民用水电。这必然导致生活成本增加，而且部分公寓楼甚至不通天然气，这对于绝大多数家庭而言，生活上就相当不方便了。2.不能上户口：很多的购房者买房是为了落户，让小孩能顺利读书。但是40年产权的公寓目前来说，大部分城市都是不支持上户口的，这可以说是个硬伤。3.转手税费高：由于近两年限购房价上涨了不少，公寓价格也跟着水涨船高，但是很多却超过了其本身的实际价值，而且公寓出售国家售的增值税非常高，高到几乎无利可图。4.转手难：和小产权房一样，公寓以后想卖掉时相比普通居民楼而言，可以说是非常的困难，愿意接手的人太少了。三、商铺商铺作为最典型的投资类固定资产，一直以来都非常受欢迎。现在开发商拿地盖楼也都喜欢建一些底层商铺，相当于小区自带商业，方便业主生活。在前些年这种出来时确实非常的受欢迎，也给投资者带来了很大的收益，但是随着近几年电商发展越来越迅速，商业需求增长疲乏，并且越来越多的开发商开始打造自己的商业，也导致商铺越来越多，商铺价格越来越高，商铺同质化却越来越严重。现在大多数商铺的租金回报率极低，而且地段差的商铺根本租不出去，这一系列的因素让不少的商铺变为了“伤铺”。也不是说以后投资商铺无法获利，而是投资商铺的门槛越来越高，不仅需要慧眼，需要资金，还需要商业文化和营商环境，而后者的具有太多的不可控因素，只能凭运气了。最后一点便是商业转让的税费非常高，所以商铺想要转让出售也相对困难。