临沂白癜风医院 http://www.yunweituan.com/m/3月29日起，深圳“三价合一“政策正式实施。三价合一即二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价三个价格统一，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。“阴阳合同”与“高评高贷”终结。政策前一周深圳二手房市场成交环比上涨，成交呈现井喷状态。尤其在政策出台的28日晚上，为抢在政策前省税省首付，全深圳的中介不打烊。”你带上银行卡，那套业主在，我们签哪套”，买家查征信、下定金、网签......为赶在新规落闸前避开凭空多出来的税费，中介和买家使尽了浑身解数。然而，这些当初甚至连房都没看就网签的买家，如今怎么样了？近期，广东华商律师事务所周争锋对乐居表示，新政实施后不足一周，已有数十个案例咨询如何解除在政策突击之前签署的合同，甚至有买家在新政实施的第二天就开始反悔。1误读政策匆忙下定，一夜损失5万定金李先生就是这么一位在“3.28新政“出台前连夜突击的刚需购房者。新政前，李先生便已看中位于罗湖一套70平、总价万、已满两年的两房房源，想等凑齐首付后购买。而在3月28日下午，李先生突然接到中介电话称”三价合一“政策第二天即将实施，如果不赶在政策前落实房子缴纳定金，将提高首付比例，由原来万的首付要提高至万左右。李先生翻看了政策条款后并未仔细研读，匆忙赶到现场，当晚便将5万元定金汇至中介公司做了资金监管，并嘱咐中介帮忙查询征信。当晚10点，李先生在缴纳定金和查询征信之后，有购房者告诉李先生，万左右的房源，如果没有达到豪宅线，不用多缴纳首付款，只需多缴纳税款就可以购买。李先生看中的这套房源在政策前后，价格均未达到“豪宅线“的标准，按照成交价格万，过户价万计算，合计需要缴纳4.9万税费。即使在”三价合一“的新政下，税费总价约为7万元，因此在新政下仅仅多出2.1万多元的税费，并未造成很大影响。而在李先生匆忙汇入定金5万元之后，筹齐首付却成了难题，先前借款的朋友也一时因资金周转问题而无法借钱给李先生，李先生无奈之下只能急切咨询律师是否可以拿回先前的定金。律师表示，这种在已缴纳定金的情况下买家主动要求撤销合同，属于违约行为。也就意味着合同生效之后，李先生没有在规定时间内凑齐首付，已经算是单方违约。即使李先生不想再继续履行该合同，但鉴于合同已经生效的情况下，5万定金也就相当于打了水漂。2规避“被豪宅“税费，换房客房没卖掉二套房要首付七成除了李先生这类刚需客对政策理解不足造成损失定金之外，在新政出台后，还有部分改善型购房者却因为对后市预判不足。，为规避“被豪宅“税费，却陷入了自己房源未及时售出，买入房源却需要面临首付七成的窘境。徐女士就是一个典型例子。徐女士原本想将南山区78平小三房置换成平大三房，于是将78平房源挂盘在中介门店，边卖边物色换房房源，挂盘约一周，看徐女士房的人不少，但最终并未下定。而徐女士这边却已经看中南山一套平的二手房源，准备将小房换大房的徐女士通过精确计算，同时也做好了资金计划和安排。万事俱备只欠东风，没想到却等来了西北风。而3月28日下午，中介也帮徐女士计算了换房后需要缴纳的税费。由于徐女士看好的这套房源，在新政前后都属于“豪宅”，尽管房源满了2年，但房源原始登记价为万，过户价为万，成交价0万，新政前后税费差额达25.8万。为了省下25.8万的税费，徐女士当晚并未考虑更多，当即与卖家签订了买卖合同。在签订合同之后，由于“三价合一”带来的影响，深圳二手房市场开始遇冷。“过去买家追着业主问卖不卖，如今业主追着买家问买不买。”徐女士发现，先前挂盘不出两个月就能卖掉的房源，如今看房的人却寥寥无几，许多二手房买家在新政后心态也发生了变化，不少前来看房的购房者表示不急，“观望一段时间再入手。”在自己的挂盘房源没有卖掉的情况下，家庭再次购房则需要七成首付，利率也上调不少。原计划将小房换大房的徐女士没想到在新政下，挂盘房源已不同往昔，成交周期变长。目前还未售出，而徐女士再次购买房子，属于家庭第二套房源，需要增多两成首付近万。徐女士无奈之下，也只能积极与业主协商看是否能取消买卖合同。3“突击网签反悔”、“被网签”会影响买卖房吗？除了李先生以及徐女士这类购房者误读新政或对后市判断不足导致有所损失的情况以外，还有部分业主甚至在不知情的情况下，名下房产被中介录了网签合同，黄女士就是这么一位业主。黄女士一个月前将自己名下一套位于龙华的房产挂盘出售，但新政后黄女士查询发现，自己名下挂盘的房产竟被中介在新政当晚录了网签合同，令其感到十分困扰。在网签合同这块有着同样困扰的还有吴先生，吴先生是名未婚刚需客，看房半年迟迟未入手，早耳闻三价合一即将出台。3月28日当晚，吴先生为了规避即将多出的税费，当晚匆忙看房，仅仅在中介那里看过户型图片，了解了下价格就匆忙下定，甚至连业主的面都没见，现场房源都没来及看。在中介的协助下，吴先生拿身份证和挂盘业主房产证复印件录入了网签合同，而没过两天，吴先生实地查看自己购买的房源却发现朝向格局并不令自己满意，想撤销合同。挂盘业主在政策后也因为并不急卖，想观察一段时间看看，买卖双方目前都不想继续履行合同。如今，吴先生也和挂盘业主达成了一致，打算及时撤销网签合同。业主在不知情的情况下被中介录入网签合同，或者未经谨慎考虑下签署的网签合同是否意味着名下有房，未来的贷款和购房资格是否会受到影响呢？买家是否还有反悔的机会呢？周争锋表示，网签合同在买卖双方没有签字前，依法不生效。购买二手房时录入网签合同，并不等于名下有套房，不影响购房名额和贷款权限。4新政后的网签合同究竟何时生效？关于网签合同的具体生效问题，周律师解释道，即使3月28日当晚中介替买卖双方录入了网签合同，也不一定有用。除非买卖双方愿意以后递件时倒签时间为3月28日，才算是在3月28日法律意义上发生效力的网签合同。如果买卖双方任何一方不愿意倒签时间，网签合同依法不生效。买卖双方最后一个人在打印后的网签合同上签字的时间，才是网签合同的生效时间。如果买家有证据证明录入网签合同的当天不在深圳，不在中介当晚突击录入的网签合同上签字也不倒签时间，买卖合同实际上是不能履行的。周律师提醒购房者，这次”三价合一“政策出台与签署网签合同与否并无太大关联。购房合同是否受三价合一政策影响，主要衡量三个方面的指标：其一，3月28日（含当日）前买卖合同签订后有无在拟贷款银行查过征信；其二，3月28日（含当日）前买卖双方有没有签署过买卖合同以及有买卖双方之间直接转账缴纳定金的证明；其三，3月28日（含当日）购房者将购房定金以诚意金或监管定金的名义汇入中介公司的银行转账凭据。周律师认为，资金监管凭据的有效期政策中并非有严格时间限制，如果3月28日前（含当日），购房者将资金汇入了中介公司，理论上来说，事后买卖双方补签合同，和中介签订监管协议，把时间落款在3月28日前（含当日），应该也还是可以参照新政前的政策。购房中，突击签约的购房者如果仅签订了网签合同，没有缴纳定金和与卖家见面签署买卖合同的情况下，网签合同还没有正式生效，双方的买卖合同关系尚未建立。
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