白癜风研讨会 https://disease.39.net/bjzkbdfyy/230621/14079084.html以下是正文：近日，整个房产圈已经被“部分城市放开限购限售刷屏”，消息一出，引起一片哗然，各路自媒体摩拳擦掌，使尽浑身解数各种分析哪些城市会跟进、接下来调控会不会放松。除了放开调控，还有便是多城下调房贷利率。这些热点，赚足流量，瞬间就把楼市入冬价格回调的新闻彻底覆盖，让不少刚需踏进售楼部的半只脚收了回来。相比放开调控，最近我更关心的是——房贷利率的折扣对于刚需买房到底有多大影响？伪专家当道国内绝大多数城市，目前的房贷利率都处于在基准利率上浮的状态，或5%或30%，多多少少都会有一定的上浮。而近期的市场下行，使得不少城市项目特别是着急年底回款的楼盘出现价格回调，甚至部分城市全城均价回调。理论上来说，现在，恰恰上是刚需上车的好时机，毕竟刚刚调下来的价格，按照“夜壶”理论，用不了多久又会调回去。或许是实在没有什么东西可秀，各路“房产专家”跳出来开始高谈阔论，张口闭口谈——房贷利率对购房者的影响多大多大。看似站在众生的角度，用各种数据堆砌，俨然一副，利率马上要下调了要降了，现在可千万别买房，一定等利率降了再买才不吃亏，现在谁买谁SB的意味。以上全错，都是扯淡！这种文章恰恰迎合了小白的喜好，于是纷纷称赞“良心专家”，听之信之为其摇旗呐喊。我想说：伪专家当道，真可悲——房贷利率的短期变化，对近期打算买房的你来说，真的没有多大关系。房贷利率到底有多大影响？买过房的都知道，房贷利率直接决定了月供的高低，那利率影响到底有多大呢？我们来简单的计算一下：假设一套二线城市的房子单价元/㎡，㎡共万，贷款刚好是万。按照基准利率4.9%贷款30年万来算，总还款是.06万按照基准利率上浮10%，贷款万，总还款是.92万按照基准利率上浮20%，贷款万，总还款是.06万数据表明每上浮10%就会多出10万元的利息，于是这样的文章标题便层出不穷：房贷利率松动,杭州打响第一枪,意味着什么?房贷利率又涨,首套最高上浮35%,还买房吗?贷利率又涨了！买房晚几个月，利息多出14万10-20万的利息差对于很多家庭来说都不是小数目，可能是整个家庭的一般甚至整年的收入，这也是绝大多数“伪专家”们提出的观点，等几个月利息可能少付十万二十万三十万。而这样的利息差，我却在上一段中讲房贷利率短期变化跟买房真没多大关系。这，不是自己打自己的脸么？显然不，因为这并不是你真正会付出的成本！我们需要多少年才能还清贷款？其实水库论坛的欧神，早在0年就发过一篇《我们需要多少年才能还清房贷》的文章。里边有个有趣的数据分析，说：经过统计，年收入和贷款比例在5年以内的人最多，比例高达近80%，10年20年的比例几乎微乎其微。这个结果让人大跌眼镜，细想来，却又非常真实。现实中没买过的房的人会觉得要背债30年，还贷一辈子，太难了。买过房的人几年以后，算一算自己大概率在五六年以后就可以还清贷款，甚至筹备购买第二套房。我们还是按照万贷款为例：30年贷款基准利率月供约为元行的要求的银行流水要求收入至少要达到2倍，也就是元年入元的情况下只需要7.86年就可以赚够也就是说，如果一切合规合法，收入和贷款比最多也就1:7.86。以笔者自己为例子，几年前买第一套房的时候，收入贷款比在10年左右（因为流水不够，另做了一份流水）。随着时间的推移，收入的上涨和贷款的减少，如今再去计算发现，收入贷款比已经降低了1-2年。这还仅仅是按照个人计算，而非家庭总收入计算。所以，背债30年是有可能，但我们并不是真的30年才还得起，还的清！而且，也没几个人真的会还30年！没几个人真的会还30年好了，前边铺垫了那么多，重点来了，我们先说结论：绝大多数人不会真的还款30年，绝大多数人10年以内会还清贷款，所以你并不会付出文首计算出来的每百万多10-20万的利息。杭州7年有个有趣的数据，相关部门统计的换房周期仅为5.2年。虽然这个数字可能有待商榷，也不能套在所有城市，但我们可以回忆一下周围的亲朋好友，特别是在三线以上城市的绝大多数人，每购买一套房的实际换房周期大多不超过10年。这个跟我们前边讲到的收入贷款比非常接近，绝大多都不超过十年。虽然是贷款30年，但不管是收入提高主动还款来获得二套房的低利率，还是因为要卖掉解压被动还款，绝大多数人是在5-10年之间就还清了。按照我们之前计算的，每上浮10%利率上涨10万元，那么基准和上浮20%的利息对比下，贷款万5-10年的差距只有3.5万-7万之间。正常情况下，利率涨跌都是5%-10%的阶梯幅度上下调整，一个小周期阶段很少会出现20%的变化。所以，正常情况三五个月内的利率差一般只会在10%左右。这样情况下，大概每个月多还款元左右，5-10年产生的利息差在1万多到3万多。等三五个月换来的最好打算也就是月供降低三四百，买房的时间晚，很有可能交房的时间也晚，时间成本即便不算成本的情况下，万一房价随便涨个三百五百，一套房子总价就要差出来多少钱？按照平方算，多出来三百就是三万，五百就是五万，这些钱还没算实际还款的利息。相比较5-10年多付的利息，这三五万反而更多。这也就是为什么我说，贷利率短期变化跟买房真没多大关系！所以我说，潜在的利率变化不应当成为房价事实性回调期买房的阻力。假如你真的不准备提前还清贷款写到这里，一定会有问了，无论是抖音还是课程还是
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